Форум о фонде Квадратные метры

❗ЦБ уже на следующей неделе, скорей всего, снова понизит ставку на 0,5%, и чтобы вы лучше понимали зачем нужно такое медленное снижение, вот вам несколько фактов 👇 — цикл снижения КС начался С ИЮНЯ 2025 ГОДА, тогда пик ставок кредитования достигал 23% в квартирах, а в машинах 20% и люди в таком темпе сильно кредитовались до октября 2025г.; — а в начале ЭТОГО ГОДА, люди стали меньше скупать, и это больше связано с общей закредитованностью, так как их количество резко стало увеличиваться в период начиная с 2023 года, вот и наступила усталость, так как обычно люди старались расплачиваться за кредиты в трёхлетний период, а теперь этот цикл впервые увеличился; — с начала весны, люди стараются ухватить среднюю ставку кредитования по квартирам 17%, а в автомобилях 19% и потихоньку начало до людей доходить, что выгоднее НЕ ТОРОПИТЬСЯ, так как есть вещи поважнее: ндс повысили, зарплаты перестали расти, счета выросли по жку и т.д. 🤷 Теперь интересно, какую доходность будет показывать и дальше фонд на квадратные метры $TKVM когда реальные цены на новостройки перестали повышаться. Кстати, они показывали одинаковую доходность за последние 3 года, только в бетоне деньги хранить лучше, чем в цифровом. А что самое интересное, за такое же время денежный рынок $TMON@ показал такую же доходность в 15%. По-хорошему, ЦБ надо и дальше потихоньку снижать ключевую ставку, чтобы ещё больше размыть доходность.

$TKVM Стоит ли покупать паи фонда «Квадратные метры» от Т-Капитала? Честный разбор плюсов и одного большого минуса Когда я впервые увидел рекламу фонда «Квадратные метры», подумал: «Вау, можно купить кусочек строящейся квартиры в Москве за пару рублей». Звучит как магия. Т-Капитал — понятное имя, стратегия выглядит логично: покупают квартиры на этапе котлована в хороших ЖК бизнес-класса, ждут, пока дом построят, и продают дороже. А вы сидите с паями и наблюдаете, как ваша копеечка растёт. Но чем глубже я копал, тем яснее понимал: красивая обёртка скрывает вещи, о которых менеджеры из премиум-отдела Т-Банка, активно продающие этот фонд, вам в лоб не скажут. Давайте честно. Плюсы у этого инструмента действительно есть, и они важные. Самый очевидный — смешной порог входа. Пай стоит около 7 рублей. Это не шутка. Вы можете купить 10 тысяч паёв на 70 тысяч рублей и почувствовать себя совладельцем недвижимости в столице. Для сравнения: другие фонды Т-Капитала на ту же недвижимость требуют более тысячи рублей за пай. Здесь же — любой может попробовать. Второй плюс — прозрачность стратегии. Фонд берёт строящиеся объекты бизнес-класса в Москве, со скидкой от застройщика. После ввода дома продаёт. Деньги реинвестирует в следующий проект. Звучит как классический девелопмент, только в розницу. И доверие подогревается цифрами: больше 53 тысяч человек уже вложились в этот фонд — это самый популярный фонд недвижимости у Т-Капитала. Ошибка пятидесяти тысяч человек? Возможно. Но скорее, просто многим нравится идея. Вот только есть одна огромная проблема, которая перечёркивает почти все плюсы. И называется она «ликвидность». Пай этого фонда не торгуется на бирже. Вообще. Вы не можете нажать «продать» в приложении, как акции Сбера или облигации. Это внебиржевой рынок. Что это значит на практике? В стакане котировок почти всегда нет покупателей на вашу сумму. Я видел своими глазами, как люди жалуются, что не могут продать паёв даже на 200-300 рублей — сделка просто не проходит. А если покупатель находится, то цену вам предложат намного ниже той красивой расчётной стоимости, которую вы каждый день видите в портфеле. Разница может достигать 25-35%. То есть ваш портфель формально вырос на 20%, но продать вы его сможете в убыток. Представляете, как это бесит? И это не просто теория. В интернете полно историй от клиентов Т-Банка премиум-сегмента, которым персональные менеджеры звонили и убеждали купить паи «Квадратных метров» как супернадёжный актив, чуть ли не альтернативу вкладу. Рассказывали про высокую доходность, про рост цен на недвижимость. Но ни слова не говорили про то, что застрять в этом фонде можно надолго, а при экстренной необходимости забрать деньги — потерять четверть суммы. Кроме ликвидности, есть ещё пара вещей, которые стоит знать. Комиссия за управление — 2,9% в год. Это очень много. Почти три процента ежегодно съедают кусок вашей потенциальной прибыли. Для сравнения: хороший биржевой фонд на акции берёт 0,5-1%. И фонд не платит вам никаких купонов или дивидендов. Вы живёте только в расчёте на то, что когда-нибудь (через годы) продадите паи дороже. Ждать придётся долго — пока дома достроят, пока продадут квартиры. Стройки в Москве затягиваются, бывает, риск никто не отменял. И ещё один неочевидный момент с налогами. Если вы купили пай дешевле так называемой расчётной цены (а вы купите его именно так, с дисконтом), то при покупке возникает материальная выгода. С неё надо заплатить налог 13-15%. Вы ещё не заработали ни копейки, а государству уже должны. Мелочь, но неприятно. Так кому же этот фонд подойдёт? Честно говоря, только очень терпеливому и опытному инвестору, который понимает, что это надолго. У которого есть деньги, которые не понадобятся лет пять-семь, а лучше десять. Кто готов разбираться во внебиржевых торгах, торговаться за цену продажи и не паниковать, если в какой-то момент паи вообще нельзя будет продать.

🤷 Москву признали наихудшим городом по окупаемости однокомнатных квартир — как раз об этом я постоянно говорил в тех чатах, где люди занимаются ТИПО инвестиционной недвижимостью. Вот уже как пару лет удивляюсь тому, как в этих чатах хвастаются повышением стоимости их квадратных метров, сравнивая почему-то цены своей вторички с новостройкой, не понимая того, что их разница составляет 15%. То есть переходящая квартира из статуса новостройки, сразу же имеет -15% от своей первоначальной цены. Кстати, вот как раз где ➡️ $TKVM доходность составляет +15%, то есть вложенные деньги в квадраты продолжают стабильно расти. А также в денежном рынке $TMON@ здесь средняя годовая ставка составила +16,5% — эти два инструмента хотя бы принесли больше, чем у нас отняла инфляция, которая по ощущению составляет не ниже 12%. ❗А вот где люди ТЕРЯЮТ аж по -15% годовых, как раз в квартирах под сдачу в аренду. Как ни крути, помимо покупки нужно ещё дождаться ключей (а это уже упущенная выгода, которая может длиться годами) + закупиться мебелью, а это из кармана ещё как минимум 500тыс.₽, если, конечно, взяли квартиру с отделкой, а если без отделки, то такой ремонт и мебелировка обойдётся минимум 1,5 млн.₽ 🔴 Когда заранее считаешь упущенную выгоду, то становится понятно, что на старте в первый год как ни крути потеряете минимум 2,5 млн. ₽, а это примерно 15% годовых + инфляция 12% = 27%. И даже тогда, когда начнёте сдавать такую квартиру, тогда как раз и будет получаться годовая прибыль в 4% минус инфляция 12% = потеря -8% на протяжении как минимум 10 лет, так как за это время, окупятся лишь те затраты, которые делались после получения ключей. ➡️ Вот вам пример для фантазии, если бы мы эти 15 млн. потратили не на покупку квартиры, а внесли бы на биржу, тогда прибыль составила по 150 000 ₽ в месяц — это больше в ДВА раза, чем сдавать в аренду за 75 000 ₽ . P.S. вот только НЕ НАДО говорить про биржу в таком ключе, где вы можете потерять все свои деньги, я уже эту байку слушаю ШЕСТОЙ год подряд. Зато прекрасно вижу, что деньги люди теряют в том случае, когда заведомо вкладываются в рискованные инструменты. Например, вкладываются в акции или ВДО, где прибыль или убыток может быть какой угодно, но ведь есть ОФЗ или надёжные корпоративные облигации (по типу Сбер, Яндекс, Роснефть, Ростелеком, МТС и т.д.) или просто хранить в банковских денежных рынках — это всё то, что приносит КАЖДЫЙ ДЕНЬ прибыль и даже можно спрогнозировать. По сфере своей работы, я вижу как люди у которых достаток выше среднего вообще не думают в сторону покупки жилья, больше отдают предпочтение покупки машины (постоянно повышая класс автомобиля) и вкладыванию в денежный рынок или в облигации. И когда облигации проседают, они задумываются про снижение класса автомобиля или продаже лишней машины, тем самым урезая свои расходы. Конечно же машину нельзя назвать активом, она скорее про удобство жизни, чего не скажешь про покупку квартиру под аренду. #пульс #инвестиции #облигации #инфляция #психология

Сколько квартир нужно, чтобы не работать? Правильный ответ — нисколько. Но, скорее всего, вы ожидали увидеть таблицу с расчетами: «Если сдавать одну квартиру — это столько-то, две — столько-то, пять — уже можно жить и не работать». Потому что сама идея обычно сводится к одному: получать денежный поток от аренды и заменить им зарплату. Только здесь есть один важный момент. Вы ведь взрослые самостоятельные люди. И работать или не работать — это не математическая формула. Это ваш выбор. Кто-то продолжает работать, имея десятки объектов недвижимости, потому что любит свое дело. Кто-то устает от офисной гонки и уходит в спокойную жизнь даже с небольшим доходом. А кто-то не чувствует свободы, имея высокий пассивный доход, потому что расходы растут быстрее доходов. Поэтому вопрос не в том, сколько квартир нужно. Вопрос — какой образ жизни вы хотите поддерживать. Особенно, если работа сопровождается карьерным ростом, это просто бесконечная гонка. Главная закономерность Если сильно упростить и усреднить рынок, то при прочих равных аренда квартиры обычно составляет примерно половину средней зарплаты. Это не точная формула. Это скорее «средняя температура по больнице». Например: средняя зарплата — 170 000. средняя аренда типовой квартиры — около 60 000 - 90 000. В разных странах и городах пропорции могут меняться, но сама логика остается похожей: доход от одной квартиры редко равен полноценной хорошей зарплате. Именно поэтому разговоры про «куплю одну квартиру и уйду с работы» почти всегда заканчиваются разочарованием. Как живут люди на разный уровень дохода Жизнь на половину средней зарплаты Это режим выживания или очень жесткой экономии. Человек: внимательно считает расходы; редко путешествует; откладывает крупные покупки; живет без финансовой подушки; постоянно думает о цене. Любая проблема — зубы, техника, ремонт машины — превращается в стресс. Даже если формально денег хватает на базовые потребности, психологически это жизнь в постоянном ограничении. Так живут многие пенсионеры, студенты, начинающие специалисты и люди с нестабильным доходом. Жизнь на одну среднюю зарплату Это уже базовая стабильность. Можно: снимать нормальное жилье; покупать обычные продукты без постоянной тревоги; иногда путешествовать; позволять себе небольшие удовольствия; понемногу откладывать. Но больших свобод все еще нет. Одна потеря работы или серьезный форс-мажор способны быстро обнулить накопления. Так живет значительная часть среднего класса. Жизнь на две средние зарплаты Здесь начинается ощущение контроля над жизнью. Появляются: накопления; инвестиции; возможность выбирать работу; свобода менять город или страну; качественная медицина и образование; более комфортное жилье. Человек уже меньше зависит от ежемесячной зарплаты. Работа перестает быть вопросом выживания. Именно на этом уровне многие впервые начинают чувствовать финансовое спокойствие. Жизнь на пять средних зарплат Это уже не просто комфорт. Это возможность управлять временем. Человек может: не работать несколько месяцев; выбирать проекты по интересу; путешествовать без жесткой экономии; жить в хороших районах; пользоваться качественными сервисами; делегировать рутину. Но здесь появляется другой эффект: расходы тоже начинают расти. Бизнес-класс становится «обычным». Хорошие рестораны — привычкой. Большая квартира — необходимостью. Частные школы, дорогие хобби, высокий уровень сервиса быстро увеличивают ежемесячные траты. И многие люди с высоким доходом неожиданно обнаруживают, что тоже не чувствуют себя свободными. Почему квартиры редко делают человека «неработающим» Проблема в том, что недвижимость — это не кнопка «пассивный доход». У квартиры есть: простои без арендаторов; ремонт; налоги; коммунальные расходы; риски рынка; износ; инфляция; проблемные жильцы. Кроме того, доходность аренды во многих крупных городах сейчас находится на уровне 3–6% годовых. То есть квартира стоимостью 30 000 000 может приносить: ... $TKVM $HOM6

$TKVM на Сматлабе есть интесный разбор рисков инвестиций в подобные фонды: Одна сделка обнулила пайщикам пять лет роста — история одного ЗПИФ недвижимости Представьте: вы пять лет держите ЗПИФ недвижимости, видите стабильный рост расчётной стоимости пая, получаете выплаты. А при ликвидации фонда оказывается, что реальная цена продажи объектов оказалась на десятки процентов ниже оценок. Именно это произошло с пайщиками «Арендного потока» — они вышли с убытком до 29% от пика и около 23% от цены размещения. Почему оценка оценщика так сильно разошлась с реальностью? Есть ли конфликт интересов? И что должен проверять каждый инвестор в ЗПИФ недвижимости, чтобы не попасть в похожую ситуацию? Полный разбор — в статье на Смартлабе

$TKVM Квадратные метры неплохой фонд для долгосрочных инвестиций. Но у него есть свои плюсы и риски. Его суть в том, что вы даёте деньги в долг Т-банку, на эти деньги он покупает элитную недвижимость и к 2029 году отдаёт проценты с продаж. И тут есть главные риски, если Т-банк не сможет, продать эту недвижимость или будут проблемы в строительстве, вы можете посмотреть деньги. Но в замен на этот риск, более большие проценты и возможно Т-банк возместит часть потерь (но это не точно).

Хочу отметить команду Т-Капитал @T-Capital и @T-Real_Estate за потрясающее раскрытие и прозрачность при оценке имущества ЗПИФов Квадратные метры $TKVM , Лужники Коллекшн $TLCN , Репаблик Редс $TRRE . В отчетах: 🔹обзор рынка недвижимости именно этого сегмента – просто понять, что вообще происходит с рынком 🔹рыночная цена, ссылки и скриншоты конкретных объектов для сравнения – легко перепроверить, адекватны ли цифры 🔹конкретные цены и сканы договоров – вот это вижу редко, и это подтверждение максимальной прозрачности: инвестор сможет оценить адекватность действий УК, рыночность цены на момент приобретения квартир, динамику активов во времени (отчеты есть за каждый период, не только за последний месяц) В условиях, когда доверие к УК - основа инвестирования в ЗПИФ, нам спокойнее, когда отчетность прозрачная и регулярная 👍Котам нравится такой подход. Мы ставим лайк фондам Т 💛Подпишись, чтобы не пропускать наши обзоры! Мы готовим большие обзоры ЗПИФов. Расскажем обо всех плюсах, минусах, нюансах. Их много! 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

Купила несколько паев фонда «Квадратные метры», чтобы просто не потерять его в избранном и посмотреть, что такое ЗПИФ. И он сразу стал высвечивается зеленым и зафиксировался на одном значении (6,81). Не понимаю, правда ли цена выросла на 35%? 🤔 В других постах упоминается налог. Но пока тоже не очень понятно, о чем идет речь. Подскажите, где искать информацию по этому вопросу) #помощь_новичкам $TKVM

Дисциплина капитала: Двойной удар Сейф-контроля и захват тяжеловесов 🧩📈 Инвестиции — это математика, превращенная в стратегию. Сегодня реализовал плановое пополнение и распределил накопленные дивиденды/купоны (суммарно 6 220,15 руб.), прогнав капитал через жесткий фильтр протокола. Главное событие дня: триумфальное закрытие целей по «тяжелым» активам через механизм аккумуляции 🛡️⚡ 📊 Аудит структуры База активов обновлена, актуальные котировки MOEX зафиксированы. Основной маневр дня — выход из защитных боксов (Сейфов) в фундаментальные позиции. 🔍 Риск-менеджмент: Стоп-кран и Пропорции Лимиты (Стоп-кран): Мое жесткое правило — доля любого актива < 25%. Проверка пройдена ✅. Портфель сохраняет идеальную устойчивость, перекосов нет. ♟️ Шахматный порядок: Проверка выявила дефицит в паре Роста (Яндекс к Х5). Весь приоритет закупки был направлен на исправление этой пропорции. В группе Дивиденды реализована ювелирная поштучная балансировка для поддержания эталона 2 к 1 (Сбер/Татнефть). ⚒️💸 Проделанная работа: Маневр пополнения и полная утилизация накоплений из сейфов позволили забрать в портфель фундамент: • Яндекс ( $YDEX ) +1 шт. — триумф Сейф-контроля. Ликвидность, аккумулированная в Сейфе РОСТ, позволила точечно забрать дорогой актив без нарушения структуры. Дефицит в паре Роста сокращен: теперь имеем 3 Яндекса против 5 Ритейла. Идем к целевому балансу 1:2. • Полюс ( $PLZL ) +1 шт. — стратегический маневр. Несмотря на локальную просадку в золотом фонде, протокол предписал выход из «бумаги» в реальный актив. Позиция зафиксирована ✅ • Сбер $SBER +4 шт. и Татнефть $TATN +1 шт. — прецизионное выравнивание дивидендной группы. Пропорция сохранена на уровне 32 к 15. Идеальный баланс в штуках ✅. • $TPAY +15 шт. и $TKVM +41 шт. — плановое расширение рентной группы. Формируем поток пассивного дохода. Работа с аккумуляторами (Сейфы): Сегодня Сейфы выполнили свою главную роль — фильтрацию кэша для покупки дорогих активов. После реализации целей (Яндекс и Полюс) боксы обнулены и начинают новый цикл накопления. — Сейф РОСТ / ПОЛЮС: Полная конвертация в акции. — Свободный остаток: 2,55 руб. Протокол в 7 этапов выполнен. Тяжеловесы в портфеле, шахматка выровнена, кэш утилизирован в активы. Капитал под полным контролем! 📈🔥 #инвестиции #стратегия #пульс #портфель #прояви_себя_в_пульсе #акции #аналитика #яндекс #полюс

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Когда меня уже сделают амбассадором этого фонда $TKVM? Шучу Последний раз писал про него когда котировки были 5.1 в стакане, а расчетная 6.5. Теперь 5.3/6.8. Т.е. спред как будто расширился и стало даже немного выгоднее. Я смотрел квартиры в этом районе и там такой ветхий фонд за 350-400 за квадрат продают, что грустно. Локация уникальная, конкурентных метров будет мало несмотря на Мангазею и форму. Запас ещё есть, а с выходом денег из депозитов это хороший вариант для богачей парковки денег. Кстати, начинал писать про выгодность этого фонда когда в стакане ещё по 3.67 можно было купить. Не ИИР, если копить на недвигу к 2029 году, то хороший вариант)

$TKVM я вот новичку в инвестициях, когда то вложился немного в этот фонд, по рекомендации тинькофф. Так то вроде в цене подрос за время владения, но если продавать то по этой подросшей цене не берет никто, а по той что берут я улетаю в минус… дивидендов нет никаких. В общем одни убытки… как с ним поступить? Или там какая то дата конца есть когда я все же получу прибыть как по облигации? Или лучше уже в минус продать и забыть об этом головняке?

Что выгоднее: ОФЗ или квартира? Для ответа на этот вопрос рассчитали, а какой доход принесли эти активы за прошлые 10 лет с 2016 по 2025 года. ➡️Для примера взяли ОФЗ 26207 с купоном 8,15% и однокомнатную квартиру 32 кв. м. В расчете предполагается, что поток доходов от купонов и сдачи квартиры в аренду инвестировался в фонды ликвидности, их доходность следовала за ключевой ставкой. ➡️Для квартиры учитывались расходы на коммунальные платежи без счетчиков, издержки на ремонт и обновление мебели (8% от дохода аренды, раз в 5 лет), простои квартиры для поиска жильцов (3% от дохода). Все данные, связанные с квартирой, — Росстат. Какие получились доходности за 10 лет? ▫️+122% ОФЗ ▫️+156% квартира Для сравнения, инфляция за этот период составила 83%. Поэтому, если учесть обесценение денег и перейти к реальным доходностям, картина будет скромнее. ▪️+21% ОФЗ ▪️+39% квартира Небольшой доход за 10 лет накоплений, но такова цена на высокую надежность. Почему квартира принесла больший доход? ✔️Льготная ипотека. Введение массовых субсидий от государства для стимулирования спроса повысило цены на жилье. ✔️Премия за низкую ликвидность. ОФЗ можно превратить в деньги на банковском счету за 2 рабочих дня. С квартирой процесс будет дольше. ✔️Доход от предпринимательской активности. В случае ОФЗ вы купили бумаги в один клик и забыли. Для аренды квартиры необходимо выполнять дополнительную работу, поэтому это приносит и более высокий доход. Можно ожидать схожую картину в будущем? Порядок цифр скорее будет таким же. ОФЗ могут принести чуть большую доходность, так как ключевая ставка сейчас высока из-за борьбы ЦБ с инфляцией. Это хороший момент для их покупки. Доходность от квартиры может быть чуть меньше, чем в прошлые 10 лет из-за более скромного роста экономики, и как следствие меньшего роста доходов населения, так и меньшего масштаба льготных программ. Какие риски? Они низкие, но есть. Начнем с квартиры. То, что люди часто недооценивают, это риск плохих арендаторов. Вашу квартиру могут оставить в крайне плачевном состоянии, что обернется огромными издержками, по которым сложно будет добиться компенсации. Сюда же можно отнести риски субаренды без согласия, сложность выселения, долги по коммунальным платежам. Такое случается редко, но чаще, чем хотелось бы. Все эти риски хорошо бы осознавать и учитывать. Теперь к облигациям. Начнем с того, что по ОФЗ могут не заплатить. Такое может произойти в случае крушения государства, его банкротства. Представить себе такое в ближайшие 10 лет крайне сложно. Уровень долга очень низкий (17,7% ВВП в 2025 году), дефицита бюджета тоже (2,6% ВВП в 2025 году), курс рубля свободно плавающий. В случае сложного системного кризиса, дефицит бюджета, скорее, могут покрыть денежной эмиссией. И здесь мы приходим уже к более реалистичному риску — высокая инфляция. 💭Это ключевое отличие ОФЗ и квартиры. Обычные гособлигации — это номинальный инструмент в рублях. Если покупательная способность рубля падает, ваши сбережения в ОФЗ обесцениваются. Исключением являются ОФЗ, чей номинал индексируется на инфляцию. Пример такой бумаги: ОФЗ-ин 52004 с погашением в 2032 году. ◽️Квартира — это реальный актив. Будет высокая инфляция, значит, и цена квартиры будет быстро расти. Поэтому недвижимость гораздо лучше защищает вас от обесценения денег и инфляции. Итог. Квартира — это более надежный актив с доходностью, не уступающей ОФЗ. Но он также менее ликвидный, требующий большего времени для управления. #недвижимость #облигации $TOFZ@ $TKVM (этот фонд - конечно отдельная история со своими рисками, не является полноценным аналогом недвижимости)

Люблю инвестиции в квадратные метры. Пост-ностальгия) ❤️ У меня вообще сакральная любовь к недвижимости. Говорю как есть, честно и открыто). 😉 "Панельки" сколько же в этом слове ностальгии для постсоветского человека. Хоккейная коробка во дворе, скрипучие качели, разбитые коленки - апофеоз счастья. Мое детство пришлось на фантастические 90е годы. Мы были среднестатистической семьей, героически ютившейся в однушке кооперативного девятиэтажного панельного дома (новостройка конца 80-х). Наверное, с тех пор и зародилось это трепетное ощущение, что квартира - это что-то сложно достижимое. А если сложно - надо добиваться. 💪 Ведь рынок недвижимости того времени кардинально отличался от современной феерии. А в то время инструментами покупки был либо жилищный кооператив, либо обмен (объявления в газетах: "обменяю двушку на однушку с доплатой"). Сделки совершались за наличные, при чем в ходу были не только рубли, но и доллары (помню тётка моя так покупала квартиру в то время. Я еще удивилась. Зарплата в рублях, а квартира за доллары). В начале десятилетия еще теплилась надежда, получить квартиру за долголетний и добросовестный труд на заводе. В этом случае квадратные метры уже были наградой. Но, как и любая хорошая сказка, эта тоже закончилась: у предприятий просто на это не было средств. А поскольку ты живешь в социуме, а не в стерильном вакууме, все эти ценности с детства прорастают в тебе и укореняются. Квартира - это, конечно же, синоним стабильности, безопасности и, разумеется, успеха. Особенно, когда твоя одноклассница ютится с родителями в коммуналке, а мамина коллега с работы - в малосемейке. И таких счастливых примеров - целая плеяда. Тут нет смысла писать про "невыгодность" данного мероприятия, риски, сложности, подводные камни и тд. Кто-то любит бриллианты, а кто-то квартиры) 😎. А кто-то фонды недвижимости выбирает, например $TKVM. Инвестирует кто сюда? В следующих постах поделюсь личной историей покупки. Ошибки из-за недостаточности знаний с первой ипотекой. И другой подход при покупке второй квартиры.

$TKVM Кому интересно про перспективы, получил ответ по этому фонду: В фондах недвижимости дата погашения зависит от того, когда продадутся квартиры, поэтому заранее дату предсказать нельзя. Сейчас в составе фонда квартиры из ЖК Lunar и ЖК «Северный порт». До конца 2026 года квартиры из ЖК Lunar будут проданы. Сдача первых корпусов жилого комплекса «Северный порт» (Береговые кварталы) запланирована на I квартал 2028 года. Сам фонд оринеирован до II кв. 2029 года.

$TKVM разница между рыночной и расчётной стоимостью в 33,68%. С даты размещения фонда прошло примерно 2,5 года, что даёт 13% годовых, что несколько меньше ожидаемой доходности. Зато купив сейчас по рыночной стоимости, можно добавить к итоговой доходности эти самые уже нацененные +33,68% •При погашении через 3 года, если купить сейчас, имеем (13х3+33)/3 = 24% годовых. Если моя теория верна, доходность стоит того, чтобы заморозить средства на три года, ещё и если держать 3 года, налога не будет с прибыли.

Галя, отмена Всем снова доброго дня, меня зовут Паша , обычный работяга с табачки, который в 21 год решил начать откладывать на пенсию, и я в сотый раз начинаю заново инвестировать, надоело за чем то следить углубленно, гоняться за сверхдоходностью( не получилось ни разу, естественно) решил, что пока капитал мягко говоря маленький, буду закупать в фондах, получать +-среднерыночную доху, меньше геморра, да и я глянул составы этих фондов, там +- все то, что я и так сам купил бы отдельно, но в бпиф пока проще, там посмотрим Аллокация такова: 20% в акциях $TRND@ , 10% в золото $TGLD@ , 20% ДР $TMON@ , 40% облигации корпораты с офз $TOFZ@ $TBRU@ и 10% в недвижку $TKVM

$SMLT упомянули чуть Риа Новости Недвижимость. Новость приложу скрином. Я как и раньше относился к недвижимости, так и сейчас: лучше на заборе посижу, иногда могу подобрать спорные фонды вроде $TLCN или $TKVM . Не считаю что сейчас их время (не ИИР). Если кратко: самолет занял уверенное топ-1 по числу задержек сдачи жилья. Напоминаю, что с 26-го года можно судиться за затягивание сроков сдачи... Да еще и льготные ипотеки ужесточили... Люди, которые пишут что это интересная/перспективная компания, поделитесь информацией, какие такие новости я пропускаю, что вам так интересен самолет, когда в стройке сейчас черти что и сбоку бантик? Где вы черпаете свой оптимизм?)

Сколько откладывать в % от дохода? Короткий ответ: никакой процент не работает Это главный вопрос подписчиков в личке: «Ну скажи конкретную цифру. 10%? 20%? 50%? Чтобы как в аптеке». В FIRE-движении люди всерьёз откладывают по 50–90% дохода. Живут на гречке и дошираке, чтобы выйти на пенсию в 40. Красиво? Для кого-то да. Но у тебя, скорее всего, есть семья, дети, ипотека и желание жить, а не выживать. Проблема универсальных процентов в том, что их не существует. 📷 Для одного «невозможно жить» — это когда икра закончилась. 📷 Для другого — когда есть нечего. И страдание у обоих будет одинаковым, хотя со стороны кажется, что второму тяжелее. Так как понять, сколько откладывать именно тебе? Единственный рабочий способ — считать от обратного. От твоей цели, а не от зарплаты. Не «сколько могу оторвать от себя сегодня», а «сколько мне нужно через 10, 20, 30 лет». 📷 Алгоритм простой (хоть и нудный): Определи цифру. Хочешь в 45 иметь 10 млн в портфеле $IMOEXF ? Или две квартиры $TKVM под сдачу, приносящие 200 тыс. в месяц? Запиши конкретно. Посчитай, сколько нужно откладывать. С учётом доходности инвестиций (реалистично закладывай 8–10% годовых на длинном горизонте по российскому рынку). Разбей на годы. Получишь сумму в месяц, которую надо откладывать. Сравни с реальностью. Если выходит 110% зарплаты — или доход надо повышать, или аппетиты снижать, или срок сдвигать. 📷 Важно: даже если ты сейчас ошибёшься в расчётах (а ты ошибёшься, жизнь внесёт коррективы), у тебя будет база. Точка опоры, от которой можно плясать, когда всё поменяется. Это в сто раз лучше, чем жить вообще без плана и надеяться на авось. Да, придётся провести не один вечер с калькулятором и Excel. Да, это требует недюжинных усилий. Но только так ты перестанешь мечтать и начнёшь понимать свой реальный финансовый вектор. Присылайте свои истории в личные сообщения или в комментариях моего канала и в ближайших постах мы разберем ваши реальные кейсы.

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте $TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости $TLCN $TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

Почитал комментарии к посту про «возраст дожития». Аудитория разделилась на два лагеря. Одни боятся пережить свои деньги и стать нищими долгожителями. Другие — фаталисты: «В РФ загадывать дальше пятницы — грех, всё равно отнимут». Проблема одна: мы охотно обсуждаем маловероятное и ленимся прорабатывать наиболее вероятное. В психологии это называют «игнорирование вероятности». Эмоция забивает математику. ​ Мозгу приятнее спорить про «а вдруг я проживу до 100» или «а вдруг завтра всё конфискуют», чем принять скучную базу. Скорее всего, вы просто доживете до статистической старости. Не героически, а ежедневно: еда, медицина, коммуналка. С жильем вы так не делаете. Вы покупаете страховку от потопа, а не от метеорита. Потому что соседи топят часто, а метеориты — это только в Челябинске. С капиталом так же. Базовый план — под вероятный срок жизни: 65–80 лет. Считаем: сколько тратите, сколько откладываете. А «если проживу дольше» или «если всё рухнет» — это не повод отменять план, а повод выбрать консервативный инструмент. Например, просто не продавайте «бетон» $TKVM . Однушка под сдачу всегда принесет ~50% средней зарплаты по региону. Это и есть ваша страховка от долголетия. Уровень FU — это не деньги на три жизни вперед. Это спокойствие за одну, но свою. Роскошь XXI века — не смотреть новости и не вздрагивать от заседаний ЦБ, зная, что у вас всё оплачено. Сколько бы дней ни осталось. #пульс_учит #пульс_новичкам #пульс #пульс_оцени

Ждёте скидок на недвигу? $TKVM А вот... $DOMRF ждет ускорения роста цен на новостройки в 2027 году В 2027 году на первичном рынке жилья возможен новый виток роста цен из-за дефицита, застройщики неохотно запускали новые проекты в 2025 году, что приведет к снижению объемов ввода на фоне восстановления спроса. По оценкам госкорпорации, ввод жилья может сократиться с 47–48 млн кв. м до 40–43 млн кв. м. + Ожидается снижение ставок, которое способно поддержать спрос на новостройки. Прав ли по вашему $DOMRF ? 💥💥💥 Если ,конечно, ставки снизят. + Это если $SMLT не демпинганет, а за ним придется и остальным типа $ETLN Пока застройщики не хотят продавать запасы со скидками - считают лучше мало строить и продавать мало, но дорого. На долгосроке в растущих городах жду повышения цен в рублях и падения в $CNYRUB / $GLDRUB_TOM (не иир). #недвижимость #аналитика #новости

«ИНВЕСТИЦИИ – ЭТО ПРОСТО», или кое-что о покупке одного из фондов Т❗🐹 Итак, фонд «КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ» от Т-инвестиции❗ $TKVM Фонд недвижимости от Т-Капитал является ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд) и позволяет «ИНВЕСТИРОВАТЬ» в жилую недвижимость бизнес-класса в Москве. Торги фондом запущены 13 ноября 2023 года❗ Срок стратегии фонда – до 2 квартала 2029 г. Суть стратегии фонда: покупка недвижимости бизнес-класса со скидками у застройщиков с последующей продажей по более высокой цене❗ Комиссия управляющей компании 2,9% от среднегодовой стоимости чистых активов, рассчитывается ежедневно и включена в стоимость паёв. В составе фонда квартиры из ЖК «Lunar» и ЖК «СЕВЕРНЫЙ ПОРТ». А теперь САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ❗ «Покупка дилером происходит с дисконтом, а продажа с надбавкой. В ближайшее время спред будет порядка -15% от цены при покупке и +15% при продаже. Брокер оставляет за собой возможность как увеличить, так и сузить спред. Другими словами внебиржевые торги происходят с дисконтом.» (ответ поддержки) "спред 15% - это скидка, которую требует покупатель за риск блокировки", ибо фонд торгуется на ВНЕБИРЖЕ❗🤦‍♂️ Доходность за год сейчас составляет примерно 13,9% (переоценка стоимости пая происходит каждое 30-е число месяца). Другими словами, купив этот чудо-фонд сейчас, через ГОД я даже не выйду в прибыль, с которой я должен буду заплатить налог 13%, и при этом комиссия УК, вшитая в стоимость фонда, составляет почти 3%❗😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂 (внебиржа = налог на материалтную выооду) 🤦‍♂️ "- что не смеётесь ?! не смешно, не поняли ?! это Россия!" ❗«ИНВЕСТИЦИИ – ЭТО ПРОСТО»❗ и, как говорится: "..вы держитесь здесь, вам всего доброго, хорошего настроения, здоровья.." 🐹🤷‍♂️

Касаемо $TKVM Вся информация есть здесь. Не понимаю, почему так негативно надумывают информацию? И, конечно, к слову, ЦБ за нарушение в законодательстве легко отзовёт лицензию у Т, если он нарушит закон. Поэтому, не надумывайте ничего. Ждите завершения условий.

Давайте разберем, почему сейчас так много споров вокруг рынка недвижимости 📊🏠 и что это значит для биржевых фондов на квадратные метры. Если коротко: льготная ипотека сильно исказила цены. 🎯 Уберите господдержку — и спрос на новостройки по текущим ценам может резко упасть. 📉 Это видно по разрыву между ценой новостройки и вторички: после покупки квартира сразу теряет ~25% стоимости, как машина при выезде из салона 🚗💸. А ведь господдержку могут убрать, что сильно давит на стоимость акций застройщиков, работающих за счет такого финансирования: $SMLT, $PIKK Но многие инвесторы всё ещё оценивают активы по ценам новостроек, хотя на руках у них, по сути, вторичный рынок. 😅 Это создаёт переоцененность, в том числе в этом фонде $TKVM. Для фондов недвижимости эта ситуация — важный сигнал. 📡 Фонды, сильно зависящие от рынка новостроек и льготной ипотеки, уже столкнулись с переоценкой активов в своих портфелях, хотя в это не верят 📊➡️📉 При этом в будущем тренд может сместиться в сторону качества 🏙️✨. Скорее всего, премиальные объекты в хороших локациях будут сохранять стоимость, а массовые одношки в спальниках — стагнировать. Вот вам и ответ, что покупать. Что это значит для портфеля? 🤔 Добавление фондов на квадраты — это решение о перераспределении капитала. Часто приходится сокращать долю в акциях или облигациях, чтобы купить фонды недвижимости. 🔄💰 И делать это нужно осознанно, особенно когда другие активы находятся не в лучшей точке для продажи. #учу_в_пульсе #пульс_оцени

Как-то быстро и бурно пролетел январь и надо сказать довольно успешно для моих портфелей. Лучшие результаты у юниорского портфеля, который прибавил 5,9% следующим идёт расширенный портфель Лентяя с результатом +5% и замыкает результаты пенсионный Портфель, прибавивший 3,3% Всякие бенчмарки за тот же январь: Индекс мосбиржи: +0,6% Вечный портфель $TRUR : +3,6%  Золото $GLDRUB_TOM +11,9%  Серебро $SLVRUB_TOM : +29%  Доллар: - 4% Юань: - 2,6% Мой эталонный портфель: +2,6% Портфели в январе я почти не трогал, только добавил немного акций в портфель Лентяя за счёт продажи облигаций. Структура портфелей на конец месяца: Пенсионный: Акции: 43% Драгметаллы: 21% Облигации: 36% Портфель лентяя: Акции: 29% Драгметалы: 21% Акции: 41% Недвижимость $TKVM : 9% #портфель 

$TKVM думаю нужно просто стакан ставить от 5,05 тогда будет толк в продажах а так пока люди сами отдают за бесценнок так и будет с продажами ведь многие влипли сюда по глупости а выйти не могут только этой стратегии нужно придерживатся всем продавцам а не пытатся проскочить между всех если торги с 5,05 тогда и цена вырастает на фонд а чем она при продаже ниже тем он обесценивается

Квадратные метры $TKVM . почему я, возможно, ошибся в эксперименте? В нашем #Инвест_Эксперимент_5000 портфель «недвижимости» занял фонд $TKVM (Тинькофф Квадратные метры). После публикации вы задали отличные вопросы, которые вскрыли важные нюансы. Давайте разберём реальный опыт, а не теорию. Суть идеи (коротко): Это фонд, который скупает квартиры на стадии стройки со скидкой, чтобы продать дороже после сдачи дома. Пай стоит копейки (~5 ₽), что идеально для нашего эксперимента с маленькими суммами. Суровая реальность (по моему опыту и вашим комментариям): 1. «Пытаюсь продать уже неделю. Безрезультатно» @Colnce77 . Это главный урок. TKVM торгуется на внебиржевом рынке без активного маркетмейкера. Чтобы продать, нужно ждать встречной заявки на покупку по вашей цене. Ликвидность не гарантирована. 2. Путаница с ценой. В приложении может отображаться расчётная стоимость (например, 6.51 ₽), основанная на оценке имущества. Но реальная рыночная цена, по которой идут сделки, может быть другой (я покупал за 4.98 ₽). Продать по расчётной стоимости практически нереально. 3. Налог на материальную выгоду. Если вам удалось купить пай значительно ниже его расчётной стоимости (а так и происходит на практике), возникает этот специфический налог. Это неочевидный, но важный финансовый нюанс. Вывод и решение для нашего эксперимента: $TKVM — сложный инструмент с особенностями (внебиржевая торговля, налоги), которые делают его не самым удачным выбором для старта с маленькими суммами. Поэтому в рамках нашего живого эксперимента: · Мы заморозим покупки $TKVM в портфеле «Недвижимость». · Как только накопится достаточно средств, диверсифицируем этот портфель, добавив в него другие, более ликвидные и простые фонды недвижимости. Тем самым сохраним идею вложений в сектор и избавимся от головной боли по низкой ликвидности и непонятной добавленной стоимости. Эксперимент на то и эксперимент, чтобы на практике проверять гипотезы, корректировать стратегию и учиться. Спасибо всем, кто поделился опытом в комментариях — а мы продолжаем вместе изучать рынок! #TKVM #инвестиции #эксперимент #недвижимость #новичкам #ликбез #пульс #инвест_эксперимент_5000 P.S. А какие фонды недвижимости на бирже вам кажутся наиболее удачными? Или Вы приобретаете только ипотечные квартиры?

У меня в портфеле несколько десятков бумаг и вот задумался: а в чем разница между $TKVM и например грязной западной $AMD ? А нет разницы - обе растут в портфеле, а продать не можешь. Только AMD из-за санкций и вроде все понятно, а фонд недвижимости потому что потому. Хорошо хоть вложился всего на 8 тыс. деревянных. Страшно представить настроения тех, кто решил закотлетить. А вы разобрались с данным активом?

$TKVM Простите что пишу только про этот фонд, в других инвестициях все предельно просто - покупай фонд акций/облигаций в пропорциях соответствующей твоему риску и целям и обыграешь 80% рынка. Не вижу смысла выбирать отдельных эмитентов, меня обыграют те, кто профессионально этим занимается или инсайдеры). В последний раз когда писал про этот фонд в ноябре цена по оценке была 6.1, а купить из стакана можно было по 4.35. сейчас 6.5/5.1 соответственно. С учётом налога на мат выгоду это 10% за 2 месяца. Ну или 60% годовых. Именно потому, что этот фонд неинтересен крупняку, а физики не понимают как он работает и думают, что их обманули когда не могут за 6.5 продать, возникает такая неэффективность, которая заключается в том, что при минимальном риске (недвига) ты зарабатываешь больше рынка. Продолжаю покупать фонд, с учётом текущего разрыва все ещё интересно. Не ИИР