Профиль инвестора skokovkom | Тинькофф Инвестиции Пульс

🥺 В интернете стала муссироваться кое-какая инфа, она сначала обсуждалась среди девелоперов, потом её подхватили блогеры, и скоро мы увидим подтверждение этого ближе к концу этого года, а всё начнётся с 1 июля. Кто следит за ребятами из уже знают, что будет «якобы» очередное ужесточение семейной/льготной ипотеки с 1 июля, но это правительством не афишируется, чтобы вновь не порождать панику. А то в прошлые разы правительство предупреждало за 3-6 месяцев об ужесточении, и люди начали всё скупать не глядя, и это пораждало всплеск инфляции. ❗И вот на фоне этой новости, есть ещё информация от самих людей, кто работает в найме у застройщиков, что готовятся какие-то уникальные предложения процентных ставок, в которых чёрт голову сломит, то есть мало кто из обычных людей поймёт — а вот кто точно поймёт, так это «специализированные фонды»! 💥И тут мы как раз подошли к основному выводу, что оказывается, из-за ужесточения семейной/льготной ипотеки, застройщики вместе с банками готовятся к продаже квартир этим специализированным фондам — это уже практиковалось в нашей стране, и благодаря этому появилась компания 🔴 Только теперь, задача таких фондов: выкупать квартиры, чтобы их в будущем СДАВАТЬ НАМ — гениальное решение, которое на руку только застройщикам и банкам, а про обычных людей можно забыть, так как у них денег нет. То есть, берётся американская идея 2009 года для восстановления рынка недвижимости, а в то время был как раз кризис — он был вызван необеспеченными кредитами, которые выдавались тем людям, которые тратили на ипотеку почти всю свою зарплату. 🤷 Очень сильно напоминает НАШ раздутый рынок недвижимости от лица семейной/льготной ипотеки, которая с самого начала вообще была без особых условий. Поэтому в СМИ мы успели услышать истории семей, которые могли взять НЕОГРАНИЧЕННОЕ количество квартир, потом мы услышали про истории фиктивных браков и т.д. — в общем, ситуация один в один! ➡️ Напоминаю, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 14 млн., ипотечный платёж по такой квартире составляет 90 000 ₽ (при субсидировании) в месяц, а в аренду 60 000 ₽ в месяц. При таких показателях предпочтительнее выглядит аренда, чем 30 лет платить за квартиру, которая пока-что принадлежит банку, а не вам. К тому же, при ужесточении ипотеки слабо верится, что проценты по рыночной когда-то будут показывать меньше 12% годовых — такие проценты мы больше не видим с 2019 года.

❗ЦБ уже на следующей неделе, скорей всего, снова понизит ставку на 0,5%, и чтобы вы лучше понимали зачем нужно такое медленное снижение, вот вам несколько фактов 👇 — цикл снижения КС начался С ИЮНЯ 2025 ГОДА, тогда пик ставок кредитования достигал 23% в квартирах, а в машинах 20% и люди в таком темпе сильно кредитовались до октября 2025г.; — а в начале ЭТОГО ГОДА, люди стали меньше скупать, и это больше связано с общей закредитованностью, так как их количество резко стало увеличиваться в период начиная с 2023 года, вот и наступила усталость, так как обычно люди старались расплачиваться за кредиты в трёхлетний период, а теперь этот цикл впервые увеличился; — с начала весны, люди стараются ухватить среднюю ставку кредитования по квартирам 17%, а в автомобилях 19% и потихоньку начало до людей доходить, что выгоднее НЕ ТОРОПИТЬСЯ, так как есть вещи поважнее: ндс повысили, зарплаты перестали расти, счета выросли по жку и т.д. 🤷 Теперь интересно, какую доходность будет показывать и дальше фонд на квадратные метры когда реальные цены на новостройки перестали повышаться. Кстати, они показывали одинаковую доходность за последние 3 года, только в бетоне деньги хранить лучше, чем в цифровом. А что самое интересное, за такое же время денежный рынок показал такую же доходность в 15%. По-хорошему, ЦБ надо и дальше потихоньку снижать ключевую ставку, чтобы ещё больше размыть доходность.

😎👍 Благодаря тому, что я тружусь в той сфере, где вижу, сколько тратят люди богаче меня, я смог сделать очевидные выводы, которые на самом деле больше связаны не с тем, какую должность занимает тот или иной человек, а как он настроил свою жизнь. ❗Например, для меня уже не секрет, когда человек получает заработок в два раза выше моего, но тратим на жизнь одну и ту же сумму денег. Различие только в окружении вокруг нас! Например, я живу в квартире эконом-класса, а другой человек живёт в комфорт плюс — это если у него зарплата выше моей в два раза, вот и вся по факту разница. 🟢 Интереснее для моего изучения люди, которые получают в ТРИ раза больше меня. Например, которые получают от 400 тыс./мес. и выше. Там чаще всего один человек в семье зарабатывает такую сумму, а остальные сидят у него на иждивении. И это я сказал совсем не в оскорбительной форме, а про те случаи, когда дешевле иметь в семье тех людей, которые ухаживали бы за твоими детьми пока ты работаешь или уход за своими престарелыми родителями, чей быт хочется тоже поднять на класс выше. 💥Кстати, чаще всего я вижу такие примеры, когда пара (муж и жена) оба работают, муж получает 400 тыс, а жена 100 тыс, на пару у них 500 тыс. И тут как раз расходы начинают увеличиваться, хотя по факту должны больше сохранять. Всё из-за того, что года идут и на постоянку невозможно получать ежегодно по 500 тыс. в месяц, но чаще всего люди рассчитывают на то, что они будут получать постоянно по 500 тысяч в месяц. Поэтому берут ипотеку, платя за неё ежемесячно 30% от своего заработка + тратят во время работы 20% + обслуживание машин 10% = 250 000 ₽ или по 150 000 ₽ на одного — чаще всего эта сумма почти вся тратится, крайне редко остаются не потраченные 5%-10% которые затем заходят сюда в инвестиционные инструменты. 🤷 Многие конечно могут привести ДРУГОЙ жизненный пример, где, например, живут муж с женой в своей квартире, за которую не надо отдавать 30% от заработка, НО... 🤷‍♀️ я что-то совсем не вижу таких примеров, когда люди получающие по 500 тыс./мес. откладывали бы хотя бы 30% от своей такой большой зарплаты. Чаще всего на эти деньги приобретается бетон, поэтому мы и видим с каждым годом дорожание квадратных метров. 🙈 И тут мы подошли к основному тезису того, что именно сейчас происходит, почти во всех сферах, а это уменьшение спроса — клиентов стало катастрофически мало! И всё это из-за того, что доля людей с зарплатой выше средней (а их доля 50% со всей России) начинают ужиматься в своих тратах, продавая лишнюю машину, ужимая свои расходы на рестораны и даже на отдых — всё ради того, чтобы как можно быстрее закрыть досрочно свою ипотеку, которая сжирает 30% дохода. Ибо, тот пример который я вам привёл с тратами на ипотеку в размере 150 тыс в месяц стал со временем вдвое больше, чем аренда подобного жилья — это и считается необоснованными тратами, которые увидели те люди, которые получают хорошую зарплату. 🔴 Они же не слепые, видят что аренда жилья наоборот стала падать, а ведь когда они брали ипотеку, аренда тогда росла, поэтому люди перестраховывались заходя в ипотеку. ➡️ P.S. все цифры которые я привёл, относятся к Московскому региону, в других городах цифры вдвое меньше, НО и жильё там во много раз по стоимости меньше, чем в Москве, а вот сама формула трат одинаковая!

🤷 Москву признали наихудшим городом по окупаемости однокомнатных квартир — как раз об этом я постоянно говорил в тех чатах, где люди занимаются ТИПО инвестиционной недвижимостью. Вот уже как пару лет удивляюсь тому, как в этих чатах хвастаются повышением стоимости их квадратных метров, сравнивая почему-то цены своей вторички с новостройкой, не понимая того, что их разница составляет 15%. То есть переходящая квартира из статуса новостройки, сразу же имеет -15% от своей первоначальной цены. Кстати, вот как раз где ➡️ доходность составляет +15%, то есть вложенные деньги в квадраты продолжают стабильно расти. А также в денежном рынке здесь средняя годовая ставка составила +16,5% — эти два инструмента хотя бы принесли больше, чем у нас отняла инфляция, которая по ощущению составляет не ниже 12%. ❗А вот где люди ТЕРЯЮТ аж по -15% годовых, как раз в квартирах под сдачу в аренду. Как ни крути, помимо покупки нужно ещё дождаться ключей (а это уже упущенная выгода, которая может длиться годами) + закупиться мебелью, а это из кармана ещё как минимум 500тыс.₽, если, конечно, взяли квартиру с отделкой, а если без отделки, то такой ремонт и мебелировка обойдётся минимум 1,5 млн.₽ 🔴 Когда заранее считаешь упущенную выгоду, то становится понятно, что на старте в первый год как ни крути потеряете минимум 2,5 млн. ₽, а это примерно 15% годовых + инфляция 12% = 27%. И даже тогда, когда начнёте сдавать такую квартиру, тогда как раз и будет получаться годовая прибыль в 4% минус инфляция 12% = потеря -8% на протяжении как минимум 10 лет, так как за это время, окупятся лишь те затраты, которые делались после получения ключей. ➡️ Вот вам пример для фантазии, если бы мы эти 15 млн. потратили не на покупку квартиры, а внесли бы на биржу, тогда прибыль составила по 150 000 ₽ в месяц — это больше в ДВА раза, чем сдавать в аренду за 75 000 ₽ . P.S. вот только НЕ НАДО говорить про биржу в таком ключе, где вы можете потерять все свои деньги, я уже эту байку слушаю ШЕСТОЙ год подряд. Зато прекрасно вижу, что деньги люди теряют в том случае, когда заведомо вкладываются в рискованные инструменты. Например, вкладываются в акции или ВДО, где прибыль или убыток может быть какой угодно, но ведь есть ОФЗ или надёжные корпоративные облигации (по типу Сбер, Яндекс, Роснефть, Ростелеком, МТС и т.д.) или просто хранить в банковских денежных рынках — это всё то, что приносит КАЖДЫЙ ДЕНЬ прибыль и даже можно спрогнозировать. По сфере своей работы, я вижу как люди у которых достаток выше среднего вообще не думают в сторону покупки жилья, больше отдают предпочтение покупки машины (постоянно повышая класс автомобиля) и вкладыванию в денежный рынок или в облигации. И когда облигации проседают, они задумываются про снижение класса автомобиля или продаже лишней машины, тем самым урезая свои расходы. Конечно же машину нельзя назвать активом, она скорее про удобство жизни, чего не скажешь про покупку квартиру под аренду.

💥 Главная тема недели: 12 недель падения индекса московской биржи и как будто бы уже можно любителям облигаций рассматривать, как вариант, рынок акций. А в качестве подстраховки, лучше брать такие акции, где скоро будет выплата дивидендов. В своём закрытом канале я выложил список из 8 таких компаний. Даже если индекс будет продолжать идти вниз, тогда в качестве подстраховки будет выступать дивидендная выплата. ❗Стратегия заключается в том, чтобы позиционировать акции как облигации, достаточно вычислить ту минимумальную доходность, от которой будет вестись учёт доходности. Например, сейчас в корпоративных облигациях среднедневной купонный доход составляет 0,05% в день. Если через месяц будет выплата дивидендов в размере 10% (математика такая, 10:30) тогда с точки зрения облигации это доходность 0,33% в день и это БЕЗ учёта стоимости акции через 30 дней. Например, я купил акцию за 500 ₽ с дивидендной выплатой в 10% = доход 50 ₽... НО, спустя 30 дней цена акции упала на 5%, а это уже с точки зрения НКД (в облигациях) составляет 0,16% в день — хотелось бы получить за 30 дней не меньше этого процента, чтобы оправдать покупку акций, вместо облигаций. 🔴 Будет не лишним упомянуть про видим, что дивидендные выплаты по годам имеют среднюю границу, а значит с большей долей вероятности дивидендные выплаты должны начать поддерживать индекс Мосбиржи.

😇 Данный пост посвящается всем тем, кто рассчитывает на то, что сдаваемая в аренду квартира обеспечит им безбедную старость. К сожалению, мой случай не единичный, так поступают большинство родителей, кто получил квартиры за счёт своих родителей. ➡️ Когда мне по работе попадаются подобные случаи, я нашему поколению (кому 30-35 лет) всем советую найти общий язык со своими родителями, чтобы не допускали мою ошибку, из-за которой может пойти жизнь обоих под откос. 🤷 В большинстве случаев, родители шли на уступки своих детей, переставая сдавать в аренду то, что не приносит прибыли. Лучше дать своим детям хороший в жизни старт, чем снижать уровень у обеих сторон, из-за финансовой неграмотности. Про свой случай тут уже рассказывал, вот как раз этот пост ⬇️ ⬆️я, кстати, даже угадал с ценой, такие квартиры в этом ЖК теперь стали стоить 6 млн, вместо 6,5 млн., так как аренда подобной квартиры не может оцениваться в более 30 тыс./мес. — именно так и считается предел цены, того или иного объекта недвижимости, по её арендной стоимости. 💥 Как раз аренда стала идти резко вниз с начала весны этого года, а значит с какого перепугу цена недвижимости будет идти вверх! Тем более услуги ЖКХ за последние 3 года поднялись в цене аж на 30%, а это тоже мешает расти цене аренды. Ближе к концу прошлого года, был пик цены в 6,5 млн, за которую можно было продать подобную квартиру, так как дорожать она навряд ли будет, из-за старости дома и усталости ремонта — которому скоро стукнет 14 лет! ❗Так что имейте в виду, что даже спустя 14 лет (даже с учётом подъёма цены аренды) не убережёт вас от снижения уровня вашей жизни из-за инфляции. Я уже не говорю про всех тех людей, кто под влиянием блогеров рассказывает, только уже нашему поколению старую сказку про выгодность сдачи квартиры в аренду. Даже поколение наших родителей, не может прожить на аренде, ибо цены на продукты питания за 14 лет поднялись ровно на уровень этой самой аренды. И пока вы не продали такую квартиру, нельзя говорить о том, что вы получаете какую-то там выгоду. 🫣 То есть, многие совершают одну и ту же ошибку ➡️ зачем-то плюсуют полученный доход с аренды, вместе с рыночной стоимостью квартиры. Именно такой подход к подсчёту делают те, кто как раз попал под влияние некомпетентных людей, которые хотят продать вам, в первую очередь, мечту пассивного заработка. ❗То же самое было и во времена моей мамы, которая до сих пор верит в идею того, что она сможет жить на пенсию от аренды, а по итогу в один прекрасный момент придётся МНЕ её тянуть. А там уже под удар попадёт жизнь моей дочери, так как мне бы хотелось, чтобы она не расплачивалась за эти ошибки, а то получается принцип домино, выход из которого только один — объединиться вместе и идти к общей цели, чтобы поднимать уровень жизни друг друга, а не по отдельности.

👍 Теперь могу наглядно показать вам, что американское движение FIRE не подходит под экономику России. Ещё в 2023 году в одном из чатов, где пропагандировалось это движение я сцепился в схватке с его сторонниками. 💥 Спустя 3 года почти ВСЕ они сидят в убытках, так как главным инструментом в этом движении были акции — примечательный факт, данное движение сейчас набрало пик популярности в Америке, так как их индекс S&P 500 — переписал исторические хаи. 🟢 На протяжении более 30 лет индексы Америки и Европы стремятся всё сильнее и сильнее вверх — поэтому неудивительно, что одна из стратегий несёт такую колоссальную прибыль. Туда же можно отнести великого Уоррена Баффета, стратегия которого схожа с движением FIRE — их отличия только в том, что Баффет построил из этого фонд, делясь прибылью со своими акционерами. ❗Согласно практике ВСЕХ мировых фондовых рынков, по большей части деньги вложены в денежные рынки или в облигации и лишь их малая доля лежит в акциях — я пропагандирую и своё личное движение, которым пользуются подписчики моего закрытого канала и эта стратегия не является чем-то уникальной, а лишь пропагандирует делать то же самое, как и мировые рынки, а это вкладываться в денежный рынок и в надёжные корпоративные облигации. 🔴 В общем, тогда меня в чате FIRE задавили своими аргументами эти все фанатики, а ведь мои опасения за 3 года сбылись. По итогу, постоянное вкладывание в рынок акций за 3 года принёс лишь 0% — это уже с учётом дивидендов, то есть даже дивиденды не помогли спасти людей от инфляции, а она за 3 года съела как минимум 30%. 👍 А вот рынок государственных – {$RBM6} корпоративных облигаций + денежный рынок — за это время принесли около 70%. Минусуем инфляцию 30% и получаем около ±40%, а если за это время использовался ИИС (речь про старую версию) тогда получилась бы за 3 года прибыль около 60% или 20% годовых и это С УЧЁТОМ оплаты налога на полученную прибыль. Вот пост, который я размещал в 2023 году ⬇️ ➡️ Прочитав данный пост, скорей всего вы справедливо подметите тот факт, что мы СЕЙЧАС наблюдаем на рынке облигаций — а он в ближайшие 3 года уж точно не даст 20% годовых, а дай бог 15%, к тому же с каждым снижение ЦБ ключевой ставки, даже рынок облигаций и денежный становится неинтересен. И быть может ТЕПЕРЬ надо вкладываться в рынок акций? Конечно же нет! ❗Если облигации становятся менее интересными, тогда нам, физическим лицам следует делать то же самое, как и мировые центральные банки — запасаться валютой! И так как мы под санкциями, тогда логичнее всего запасаться валютой, сначала делать запас в электронном виде (через валютные облигации), а затем в физическом виде снимая СЕЙЧАС эту валюту в банкоматах, ибо когда она будет расти, тогда может не быть её в банкоматах. Конечно же более интересная к сбору валюты это — меньше рисков, а вот где больше рисков, так это в ⬆️И такие запасы, не должны превышать более 40% от вашего рублёвого портфеля. Когда эти 40% переоценятся, с помощью этого вы получите кучу возможностей к дальнейшим финансовым манёврам.

🫣 Становится всё более очевидным, что повышение цен затронет автомобили с пробегом, если так и будет, ЦБ медленно опускать ключевую ставку... ... НО, при ПЛОХОМ сценарии в экономике, цены на автомобили будут продолжать падать, на своём закрытом канале выложил пост тех облигаций, которые будут при таком сценарии более предпочтительнее. 💥 На самом деле сейчас самое время ТРАТИТЬ деньги, а не сберегать, так как при обоих сценариях (при учёте нужды в покупке машины) вы выигрывайте одинаковое количество процентов. Что в надёжных облигациях вы получите надбавку за два года около 30% или купите сейчас поддержанную машину, которая за последние 2 года упала на 30%. ❗А теперь, про ситуацию на автомобильном рынке от моих друзей из компании Рольф (не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, а всего лишь мнение людей, работающих в этой сфере) ⬇️ 🟢 цены на поддержанные автомобили за полные 2 года упали на 20%, то есть по 10% годовых; 🟢 автомобили старше 5 лет, за 2 года упали на 30% или 15% годовых; 🟢 сейчас у новых автомобилей цены прошлого года, там пока надбавка за год 0%; 🔴 сейчас средняя банковская ставка на взятие автокредита составляет 19%; 🔴 если банки примут решение опускать ставку автокредитования, тогда цены новых автомобилей пойдут вверх; 🔴 автомобильные дилерские сети накопили достаточно жира к тому, чтобы быть БЕЗ КЛИЕНТОВ до июля — после этого месяца, у них начнутся проблемы с доходностями и начнут просить у банков снижать ставки. 🤷 Повторю, сейчас средняя ставка по автокредитам составляет 19% и она держится уже ТРЕТИЙ месяц подряд (до этого была ставка около 23%) а ключевая ставка 14,5% — то есть, если несколько месяцев такие компании как Рольф не кричат как им плохо (а наоборот им хорошо) тогда всё хорошо, а когда будут автокредиты доступнее, тогда и цены пойдут вверх из-за высокого спроса, а это для экономики очень плохо. 🤧 Ждём выхода нового размещения «Рольф 001Р-09» не думаю что ставка купона будет выше 19%, учитывая то, на каком уровне сейчас торгуется эта облигация а там более 21% годовых, а значит, новое размещение, возможно, будет падать.

💥Сегодня тот день, когда РУБЛЬ считается самой сильной валютой в мире 🤣 если бы мне это сказали в прошлом, то я бы очень сильно рассмеялся, НО за последние 5 лет это происходит во второй раз. 🔴 Ну, это не удивительно, так как процентные ставки в нашей стране побили рекорд трёхлетней давности Турции, но там очень быстро ставки опустили, а у нас уже более двух лет они держаться в районе 20% что по сбережениям и что по кредитам. 🥺🤧 А вот кто сидит в валютных фьючерсах и им совсем не позавидуешь — почти минус 25% годовых достигает фандинг и это кто сидит в лонгах, а вот в незначительном плюсе, почти 5% годовых, кто сидит в шортах. Даже те, кто сидит в замещающих и валютных облигациях (к примеру я) тоже оказались в минусах. Больше минуса в замещающих облигациях, а вот в валютных успокаивает только то, что купоны выплачиваются в валюте, а в замещайках конвертируют в рубли. Я на своём закрытом канале изначально говорил на счёт таких облигаций, что они берутся не ради заработка, а ради того, чтобы спокойнее спать, чтобы обезопасить себя от тотальной девальвации рубля. ❗А она не случилась, из-за того, что начался конфликт с Ираном, а ДО этих событий всё складывалось к ослаблению рубля. Поэтому я и переобулся на счёт замещающих облигаций 🤗 теперь только валютные, чтобы самому при девальвации рубля конвертировать валюту в рубли... Ну или поехать отдыхать в другую страну, так как доллары и юани уже своё отпадали, теперь укрепляются в отношении других валют.

🫣 Мамочки с детьми устроили себе пожизненную работу «рантье», купив в семейную ипотеку несколько квартир — речь про тех, кто успел (до ограничений) взять до 2024 года несколько ипотек. У них пока-что выгода есть, но всё равно заработок выходит ниже инфляции. ❗До сих пор очень много пабликов, где такие мамочки пытаются типа с выгодой купить квартиру под аренду. Причём они не берут в расчёт налоги, я уже не говорю про обычную квартплату, которая в последнее время сильно подорожала + плата обслуживание УК в домах комфорт-класса. Причём, начиная с 2024 года такие застройщики, как , и , которые продали максимальное количество студий и однушек вот таким бизнесвумен. Даже сейчас, те же застройщики активно предлагают выгодную скидку кто берёт по рыночной ипотеке, особенно, кто готов отдать полную сумму — то есть, семейная ипотека под 6% теперь совсем невыгодное мероприятие, так как, судя по стоимости квартир, такая ипотека будет на 30% дороже, чем получаемая ежемесячная прибыль за сдачу. 🔴 Плюс к этому, аренда упала на 15% в сравнении с прошлым годом + предложения по сдаче увеличиваются в геометрической прогрессии, так как спрос значительно упал из-за общей экономической ситуации в стране. То есть рынку не нужно так много предложений аренды, ибо сейчас происходят самые крупные (за последние 5 лет) увольнения, так как компании стали больше сберегать, чем тратиться на сотрудников. 🟢 История в какой раз доказывает, что недвижимость НЕ МОЖЕТ быть источником пассивного дохода, уж тем более вместо пенсии — моя мама сделала ставку на это ещё в 2012 году и теперь пожинает плоды своей тогда финансовой неграмотности. Хоть её квартира увеличилась в стоимости с 2012 года на 170%, но получает до сих пор такой же арендный доход, какой он был с 2012 года. То есть, если квартира была куплена 14 лет и даже она не приносит дохода больше инфляции, то что говорить про новые дома, которые ТАК ЖЕ спустя время обесценятся в аренде ещё сильнее.

💥Ну что, ребята, наконец-то мы дождались снижения цен, вторичка упала на -10% (в среднем по России), а первичка на -5%. При этом замечаем, что банки до сих пор дают рыночную ипотеку 18% — это при условии, что первоначальный взнос будет не меньше 40%. 🟢 А теперь хочу поговорить про реальный случай, на который чуть не попал мой клиент, который чуть не купил квартиру в Люблино от за 21 🍋, хотя ещё осенью в прошлом году, ему менеджеры давали цену 20 🍋 и это с учётом скидки, так как у него первоначальный взнос 10 млн. Вот как раз этот пост⬇️ ⬆️как и описано в этом посте, я его именно так и уговаривал НЕ покупать первичку, а больше сосредоточиться на повышение предложений во вторичке. 🤷 Теперь достаточно много стало предложений на вторичке — ещё тогда я только догадывался о том, какой портрет людей, которые будут продавать вторичку, и теперь, спустя 2 месяца стало более понятнее. В общем, кто купил новостройку в период 2020-2022гг., спустя 5 лет стали продавать, чтобы зафиксировать прибыль в размере 70% за 5 лет и НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ, примерная годовая прибыль составила 14% — именно такая была инфляция все эти годы, поэтому люди с такой вторичкой хотят как можно быстрее выйти в деньги, чтобы точно получить прибыль с учётом инфляции. ❗Обратите внимание на скриншоты, которые я сделал прямо сейчас, по ним как раз ещё лучше стала видна нервозность людей, которые хотят как можно быстрее выйти в деньги, выкладывая на 10% ниже, чем продаёт застройщик первичку. Тем временем, мой клиент до сих пор держит свои накопленные 10 млн. в денежном рынке , который успел в нём за 7 месяцев скопить ещё дополнительный 1 🍋. 💥P.S. Прочитав данные манипуляции с деньгами, будет справедливо указать на то, что не особо у человека увеличился за это время капитал в сравнении с тем, если бы он купил квартиру, НО... — у него была бы ипотека под 20% и платить пришлось не меньше 150 тыс. в месяц на 25 лет, а теперь ипотеку дают 18% а значит сумма сократилась до 110 тыс. в месяц; — зато он получает доход не меньше 120 тыс. в месяц, вместо того, чтобы отдавать эту сумму банку, если была ипотека; — даже если бы он сдавал квартиру, то можно было бы выручить не более 60 тысяч в месяц и всё равно надо было бы банку отдавать не меньше 90 тыс. в месяц; Итог: средний ежемесячный доход с денежного рынка на протяжении 7 месяцев составил +140 тыс. в месяц — это лучше в два раза, чем если бы ваши деньги лежали в бетоне, даже если бы он сдавался.

💥Обновил свою справку 2-НДФЛ и прикрепил к посту, теперь на ней видна ВСЯ картина того, как ЦБ анализирует доходы и сбор налогов среди граждан. ❗Стал ли я богаче? Как видите на бумаге ДА, но на деле существенной разницы не ощутил, так как отдых на наших морях + бензин за последние 2 года серьёзно съели мой доход. Как и траты на продукты питания + коммуналка, они тоже внесли свои корректировки в негативную сторону. 🟢 Если бы не счета, то я бы ещё больше ощутил на своей шкуре снижение дохода. Напомню, что я ещё 4 года назад раскидал свои деньги на каждого работающего родственника, 4 ИИС по 400тыс.= получаю ±420 тысяч каждый год. Здесь я рассказал про свою схему распределения денег ⬇️ ... в которой как раз сказано, как важно семье сплотиться, чтобы становиться богаче, используя ВОЗМОЖНОСТИ биржи. 🔴 Я вообще не представляю, как выживают люди, которые НЕ ПОЛЬЗУЮТСЯ возвратом налога. Большинство из них в очень серьёзной кабале и единственное что их спасает от нищеты, это наличие своей квартиры, которая в цене серьёзно подросла и если это крупный город. 🤷 Кстати, парадокс в том, что даже мне жителю Москвы, теперь НАМНОГО труднее строить свою жизнь, ибо моя студия в 26 квадратов с её рыночной стоимостью в 10 млн.₽ вообще не помогает в том, чтобы расшириться и взять двушку. Мне даже не по карману СТАРЫЙ дом, так как такие двушки в Москве оцениваются от 15 млн.₽. Я молчу про цены у наших главных застройщиков , , , , которые уже ПРИВЫКЛИ к накрутке цены из-за семейной/льготной ипотеки. А ведь именно по их ценам, люди на вторичке оценивают своё жильё и даже доходит до абсурда того, что СТАРЫЙ дом столько же стоит, как и новый из-за того, что те же самые застройщики обещают класс комфорт, а на деле эконом + нарушают сроки. ❗Стало очень хорошо видно в Москве, как эти сроки нарушает «Брусника» например, в этой их облигации происходит ажиотаж спроса, а на деле (можете посмотреть у меня во вкладке «Ролики») месяцами мало чего происходит на одной из стройки у метро Фонвизинская. P.S. получил через биржу за прошлый 2025 год почти 500тыс., с вложенными в рынок облигаций 2 млн., это по 40тыс., в месяц. И если я решу РАСШИРЯТЬСЯ, то ситуация перевернётся в более худшую для меня сторону, ведь мне же НЕ ХВАТИТ денег (даже если добавлю 2 млн) чтобы купить двушку даже в старом доме. Придётся же брать ипотеку ещё на 3 000 000 ₽ как минимум, и тогда вместо получения 40 000 ₽ в месяц, мне придётся ОТДАВАТЬ в счёт ипотеки эти 40 000 ₽. Поэтому тут очевидно и понятно, что надо ПРОДОЛЖАТЬ работать и копить.

🫣 ЦБ продолжает медленно снижать ключевую ставку, от 15% мы теперь дошли до 14,5% в опасении того, что если опускать ещё сильнее, тогда такое действие приведёт к обогащению НАС, тех людей, кто сидит в облигациях и ждёт стремительного подъёма котировок. 🤣 Мы же именно этого и ждём, держа на кнопке «продать» для получения более 30% за этот год! ➡️ Пару часов назад, я в очередной раз предвидел сегодняшнее действие ЦБ с ключевой ставкой ⬇️ ... тут даже Вангой не надо быть, так как понятно по КАКИМ причинам ЦБ не хочет резко снижать ключевую ставку. 🔴 Причина 1: надо уменьшить инвестиционную привлекательность для больших трат в реальную экономику — с этим правительство сейчас ОТЛИЧНО справляется! 🔴 Причина 2: сильная разница процентов по кредитам с ключевой ставкой, поэтому банки продолжают получать свою выгоду, пока рушится спрос в экономике! ❗А теперь отвечу на ваши популярные вопросы, которые в начале этой недели Вы мне задавали в личку: 🟢 Почему так мало надёжных облигаций с процентом выше, чем у денежного рынка? — сейчас задача нашего правительства с помощью МЕДЛЕННОГО снижения ключевой ставки РАЗМАЗАТЬ огромный процент прибыли, которые люди получили в период 2024–2025 года, ведь в эти годы было взято прибыли свыше 50%, а с учётом ИИС получается свыше 70%; 🟢 Почему падает прибыль в «денежном рынке» ставке Ruonia? — не зря же правительство производит УДОРОЖАНИЕ тарифов ЖКХ, утильсбора, налоги на литраж двигателя, на роскошь и т.д., всё это делается для того, чтобы БОЛЬШЕ людей загнать в денежную кабалу, ведь так меньше шансов для разгона инфляции; 🟢 Где больше всего будет прибыли? — в облигациях от 2-х лет и выше, как и в замещающих (или в валютных) облигациях и чем больше срок их жизни, тем больше шансов не упустить повышения RGBI, чтобы (помимо купонных выплат) получить гигантскую прибыль за счёт повышения стоимости облигаций для их продажи на пиках.

😎 Сегодня был у своих бывших коллег в компании Рольф, облигации которых и я держу на выпусках и чтобы понять как у них там дела. Особенно после очередного повышения с начала апреля утильсбора. По итогу, ситуация не критичная, по прежнему люди приходят и пытаются купить машину и, конечно же, в кредит. ❗Опять отказов на выдачу кредитов стало много, но всё равно цены не спешат понижать, так как на б/у рынке они и так упали на –15%, а в сегменте новых автомобилей ценники прошлого года. А что происходит с самой компанией Рольф я выкладывал пост ➡️ 🟢 Лучше всего себя чувствует сегмент «Выкупа», люди соглашаются на любые деньги, лишь бы побыстрее погасить другие кредитные обязательства и скорей всего это ипотека. 🔴 То есть, подтверждаются данные по просрочкам кредитов, они действительно растут, в том числе и по ипотекам, в которых большая часть были у людей рассрочки. Ну и, со слов моих бывших коллег, опять стали приходить люди, которые хвалятся какими-то «спецпредложениями» которые предлагают другие дилерские центры. Если сказать коротко то ⬇️ — люди всё равно верят в покупку НОВОЙ машины Skoda Octavia на автомате за цену в 1,5 млн.₽ или новый Volkswagen Tiguan у которого где-то ценник 2 млн.; — в реальности стоимости таких машин в два раза больше; Ведутся на низкий ценник у серых дилеров даже те люди, которые УЖЕ обладают машинами, например: — у человека Geely Coolray 2022 года, цена его машины на б/у рынке 1,3 млн; — этому человеку, совсем не странно, что продаётся Toyota Raize 2023 года ценой в 1,3 млн, как будто его китайская машина дороже 🤣 чем японская; 💥 В общем, у НЕ думающих людей чуть-чуть едет крыша на фоне экономического кризиса, который мы наблюдаем прямо сейчас. Даже при наличии в собственности машины, люди свою ласточку очень сильно переоценивают, что готовы верить в любой бред, лишь бы жить лучше, а по итогу попадают в лапы мошенников, теряя свои деньги.

Главное — не впадать в панику!☝️ Рубль продолжает держать, курс на укрепление. ➡️ Давайте лучше обратимся к логике, ибо надо не забывать, что произошло в истории нашей страны за всё существование. 🤷 А по истории мы видим, как происходит постоянная девальвация нашего рубля и что есть болезненные скачки, которые обесценивают наши рублёвые накопления. ❗Каждые 5 лет, как ни крути, мы нуждаемся в обновлении техники, которая в полном объёме НЕ ПРОИЗВОДИТСЯ в нашей стране: бытовая техника, мобильные телефоны, машины и даже квартиры — именно это забирает до 25% из нашего бюджета, и хорошо бы, чтобы закладываемая на это сумма индексировалась именно в валюте. Сами видите, что проценты по надёжным корпоративным облигациям теперь в год дают 14%, а техника (из-за инфляции) подорожала во много раз. То есть, прямо сейчас из нашего кармана забирается прибыль прошлых лет, когда облигации давали ставку не ниже 20% — не совсем приятное ощущение! 🔴 Итог: надо пользоваться текущей ситуацией по курсу валют и не покупать саму валюту, а брать (на 25% от портфеля) «замещающие облигации» у которых срок не меньше 1,5 лет, а лучше сразу на 3 года. 🟢 Осталось только понять, доход по какой валюте нам лучше получать? — его доминация стремительно покидает чат, — получается, что лучше юани! При этом, лучше, наверное, будут такие замещающие облигации, у которых купонные выплаты в валюте, а не в рублях.

🤦 Получаются так себе эксперты, раз говорят, что рынок новостроек рухнул, так как цены с октября 2025г. по март 2026г. поднялись почти на 20%. ❗Обратите внимание на статистику по стоимости реализации, она выросла как раз в годовом эквиваленте на +25%, а вот выручка, наоборот, упала приблизительно на 10% — если считать усреднённый показатель за год! К тому же надо учитывать оптимизацию, которую проводили застройщики весь 2025 год, уволив более 25% рабочей силы + сокращение субподрядных организаций = застройщики в плюсе. 🟢 А ещё огромный плюс им дал «денежный рынок» в который застройщики охотно отправляли деньги тех людей, которые соглашались на оформление «рассрочки». Такие деньги не отправляются на эскроу-счета, а идут на баланс банка-партнёра, с кем сотрудничает застройщик. Таким образом, застройщики в коллаборации с банками отправляли деньги от рассрочек прямиком в «денежный рынок», который принёс им более 20% прибыли за весь 2025 год. Я предвидел такой исход событий ещё в начале этого года, написав своё пророчество в этом посте ➡️ поэтому, мы с ребятами под конец января сокращали свои позиции в облигациях Эталон — , а в этой просто держим дальше. Такая же ситуация и в облигации ЛСР — даже стал чувствовать себя хуже Эталона. 🤷 Как раз до середины лета этого года (если ситуация координально не поменяется) пока-что можно держать, а вот потом у застройщиков действительно закончится накопленный жирок, НО цены, скорей всего, не рухнут, так как строительство новых проектов по всей России на паузе с 2024 года, а значит, очень мало шансов увидеть снижение цен. А теперь наступает такой в экономике момент, когда цены в лучшем случае не будут повышаться, а в худшем из-за дефицита жилья могут опять устремиться вверх — такой сценарий больше вероятен, так как ключевая ставка так и будет понижаться, делая кредиты ещё дешевле. 💥 Только есть огромный нюанс: сейчас ключевая ставка 15%, а самая минимальная ставка рыночной ипотеки составляет 18% — рост цен возможен с того момента, когда будет выдаваться рыночная ипотека по ставке ниже 15%, как раз это будет сигналом того, что надо будет готовится к выводу денег, чтобы купить квартиру, но это будет, приблизительно, не раньше следующего года.