О фонде Квадратные метры

❗ЦБ уже на следующей неделе, скорей всего, снова понизит ставку на 0,5%, и чтобы вы лучше понимали зачем нужно такое медленное снижение, вот вам несколько фактов 👇 — цикл снижения КС начался С ИЮНЯ 2025 ГОДА, тогда пик ставок кредитования достигал 23% в квартирах, а в машинах 20% и люди в таком темпе сильно кредитовались до октября 2025г.; — а в начале ЭТОГО ГОДА, люди стали меньше скупать, и это больше связано с общей закредитованностью, так как их количество резко стало увеличиваться в период начиная с 2023 года, вот и наступила усталость, так как обычно люди старались расплачиваться за кредиты в трёхлетний период, а теперь этот цикл впервые увеличился; — с начала весны, люди стараются ухватить среднюю ставку кредитования по квартирам 17%, а в автомобилях 19% и потихоньку начало до людей доходить, что выгоднее НЕ ТОРОПИТЬСЯ, так как есть вещи поважнее: ндс повысили, зарплаты перестали расти, счета выросли по жку и т.д. 🤷 Теперь интересно, какую доходность будет показывать и дальше фонд на квадратные метры $TKVM когда реальные цены на новостройки перестали повышаться. Кстати, они показывали одинаковую доходность за последние 3 года, только в бетоне деньги хранить лучше, чем в цифровом. А что самое интересное, за такое же время денежный рынок $TMON@ показал такую же доходность в 15%. По-хорошему, ЦБ надо и дальше потихоньку снижать ключевую ставку, чтобы ещё больше размыть доходность.

$TKVM Стоит ли покупать паи фонда «Квадратные метры» от Т-Капитала? Честный разбор плюсов и одного большого минуса Когда я впервые увидел рекламу фонда «Квадратные метры», подумал: «Вау, можно купить кусочек строящейся квартиры в Москве за пару рублей». Звучит как магия. Т-Капитал — понятное имя, стратегия выглядит логично: покупают квартиры на этапе котлована в хороших ЖК бизнес-класса, ждут, пока дом построят, и продают дороже. А вы сидите с паями и наблюдаете, как ваша копеечка растёт. Но чем глубже я копал, тем яснее понимал: красивая обёртка скрывает вещи, о которых менеджеры из премиум-отдела Т-Банка, активно продающие этот фонд, вам в лоб не скажут. Давайте честно. Плюсы у этого инструмента действительно есть, и они важные. Самый очевидный — смешной порог входа. Пай стоит около 7 рублей. Это не шутка. Вы можете купить 10 тысяч паёв на 70 тысяч рублей и почувствовать себя совладельцем недвижимости в столице. Для сравнения: другие фонды Т-Капитала на ту же недвижимость требуют более тысячи рублей за пай. Здесь же — любой может попробовать. Второй плюс — прозрачность стратегии. Фонд берёт строящиеся объекты бизнес-класса в Москве, со скидкой от застройщика. После ввода дома продаёт. Деньги реинвестирует в следующий проект. Звучит как классический девелопмент, только в розницу. И доверие подогревается цифрами: больше 53 тысяч человек уже вложились в этот фонд — это самый популярный фонд недвижимости у Т-Капитала. Ошибка пятидесяти тысяч человек? Возможно. Но скорее, просто многим нравится идея. Вот только есть одна огромная проблема, которая перечёркивает почти все плюсы. И называется она «ликвидность». Пай этого фонда не торгуется на бирже. Вообще. Вы не можете нажать «продать» в приложении, как акции Сбера или облигации. Это внебиржевой рынок. Что это значит на практике? В стакане котировок почти всегда нет покупателей на вашу сумму. Я видел своими глазами, как люди жалуются, что не могут продать паёв даже на 200-300 рублей — сделка просто не проходит. А если покупатель находится, то цену вам предложат намного ниже той красивой расчётной стоимости, которую вы каждый день видите в портфеле. Разница может достигать 25-35%. То есть ваш портфель формально вырос на 20%, но продать вы его сможете в убыток. Представляете, как это бесит? И это не просто теория. В интернете полно историй от клиентов Т-Банка премиум-сегмента, которым персональные менеджеры звонили и убеждали купить паи «Квадратных метров» как супернадёжный актив, чуть ли не альтернативу вкладу. Рассказывали про высокую доходность, про рост цен на недвижимость. Но ни слова не говорили про то, что застрять в этом фонде можно надолго, а при экстренной необходимости забрать деньги — потерять четверть суммы. Кроме ликвидности, есть ещё пара вещей, которые стоит знать. Комиссия за управление — 2,9% в год. Это очень много. Почти три процента ежегодно съедают кусок вашей потенциальной прибыли. Для сравнения: хороший биржевой фонд на акции берёт 0,5-1%. И фонд не платит вам никаких купонов или дивидендов. Вы живёте только в расчёте на то, что когда-нибудь (через годы) продадите паи дороже. Ждать придётся долго — пока дома достроят, пока продадут квартиры. Стройки в Москве затягиваются, бывает, риск никто не отменял. И ещё один неочевидный момент с налогами. Если вы купили пай дешевле так называемой расчётной цены (а вы купите его именно так, с дисконтом), то при покупке возникает материальная выгода. С неё надо заплатить налог 13-15%. Вы ещё не заработали ни копейки, а государству уже должны. Мелочь, но неприятно. Так кому же этот фонд подойдёт? Честно говоря, только очень терпеливому и опытному инвестору, который понимает, что это надолго. У которого есть деньги, которые не понадобятся лет пять-семь, а лучше десять. Кто готов разбираться во внебиржевых торгах, торговаться за цену продажи и не паниковать, если в какой-то момент паи вообще нельзя будет продать.

🤷 Москву признали наихудшим городом по окупаемости однокомнатных квартир — как раз об этом я постоянно говорил в тех чатах, где люди занимаются ТИПО инвестиционной недвижимостью. Вот уже как пару лет удивляюсь тому, как в этих чатах хвастаются повышением стоимости их квадратных метров, сравнивая почему-то цены своей вторички с новостройкой, не понимая того, что их разница составляет 15%. То есть переходящая квартира из статуса новостройки, сразу же имеет -15% от своей первоначальной цены. Кстати, вот как раз где ➡️ $TKVM доходность составляет +15%, то есть вложенные деньги в квадраты продолжают стабильно расти. А также в денежном рынке $TMON@ здесь средняя годовая ставка составила +16,5% — эти два инструмента хотя бы принесли больше, чем у нас отняла инфляция, которая по ощущению составляет не ниже 12%. ❗А вот где люди ТЕРЯЮТ аж по -15% годовых, как раз в квартирах под сдачу в аренду. Как ни крути, помимо покупки нужно ещё дождаться ключей (а это уже упущенная выгода, которая может длиться годами) + закупиться мебелью, а это из кармана ещё как минимум 500тыс.₽, если, конечно, взяли квартиру с отделкой, а если без отделки, то такой ремонт и мебелировка обойдётся минимум 1,5 млн.₽ 🔴 Когда заранее считаешь упущенную выгоду, то становится понятно, что на старте в первый год как ни крути потеряете минимум 2,5 млн. ₽, а это примерно 15% годовых + инфляция 12% = 27%. И даже тогда, когда начнёте сдавать такую квартиру, тогда как раз и будет получаться годовая прибыль в 4% минус инфляция 12% = потеря -8% на протяжении как минимум 10 лет, так как за это время, окупятся лишь те затраты, которые делались после получения ключей. ➡️ Вот вам пример для фантазии, если бы мы эти 15 млн. потратили не на покупку квартиры, а внесли бы на биржу, тогда прибыль составила по 150 000 ₽ в месяц — это больше в ДВА раза, чем сдавать в аренду за 75 000 ₽ . P.S. вот только НЕ НАДО говорить про биржу в таком ключе, где вы можете потерять все свои деньги, я уже эту байку слушаю ШЕСТОЙ год подряд. Зато прекрасно вижу, что деньги люди теряют в том случае, когда заведомо вкладываются в рискованные инструменты. Например, вкладываются в акции или ВДО, где прибыль или убыток может быть какой угодно, но ведь есть ОФЗ или надёжные корпоративные облигации (по типу Сбер, Яндекс, Роснефть, Ростелеком, МТС и т.д.) или просто хранить в банковских денежных рынках — это всё то, что приносит КАЖДЫЙ ДЕНЬ прибыль и даже можно спрогнозировать. По сфере своей работы, я вижу как люди у которых достаток выше среднего вообще не думают в сторону покупки жилья, больше отдают предпочтение покупки машины (постоянно повышая класс автомобиля) и вкладыванию в денежный рынок или в облигации. И когда облигации проседают, они задумываются про снижение класса автомобиля или продаже лишней машины, тем самым урезая свои расходы. Конечно же машину нельзя назвать активом, она скорее про удобство жизни, чего не скажешь про покупку квартиру под аренду. #пульс #инвестиции #облигации #инфляция #психология