15 июня 2026
🏘️Глоракс — как прошёл 2025
Сегодня мы обсудим относительно недавно вышедшего на биржу застройщика, который ранее часто мелькал в инфополе. Посмотрим, что сейчас происходит с компанией и долгом.
🔶 Начнем с годового отчёта за 2025 год по МСФО (так как подробных данных поновее ещё нет):
Выручка: 41,3 млрд ₽ (+27% г/г)
EBITDA: 14,0 млрд ₽ (+36% г/г)
Чистая прибыль: 3,1 млрд ₽ (+154% г/г)
🔶А теперь один интересный момент: почти весь рост выручки пришёлся не на классическую «монетизацию новых продаж по мере стройки», а на уже завершённые объекты — доход по ним признали в момент передачи покупателям. То есть это распродажа уже готовых объектов/апартаментов (в первую очередь неликвидных остатков в Москве и Санкт-Петербурге). В 2025 году они принесли 10,8 млрд руб., в то время как год назад только 364 млн. Но это разовый эффект, и в 2026 вряд ли таким нестандартным способом получится снова нарастить выручку.
Классическая же выручка, признаваемая на по мере стройки, даже снизилась на 6% до 24,9 млрд руб. Но в дальнейшем она должна подтянуться благодаря операционным результатам за 2025 год: рекордные продажи — 219,6 тыс. кв. м (+80% г/г) на 45,9 млрд руб. (+47%).
В выручку 2025 года из этой суммы попала лишь небольшая часть. Основная часть начнёт раскрываться в доходах только в 2026–2028 гг., так как сейчас только начинается стройка этих проектов (объём строительства вырос в 2,3 раза — до 770 тыс. кв. м).
🔶Ситуация с долгом и его обслуживанием:
Общий долг застройщика (с учётом проектного финансирования) за прошлый год вырос на 61,5% — до 84,5 млрд руб. Из которых 45,5 млрд руб. — это проектное финансирование, а оставшиеся ~39,5 млрд — уже корпоративный долг.
Чистый долг (с вычетом эскроу) / EBITDA составил 2,8x (-0,05x г/г), в нынешних условиях это хороший показатель. При кэше в 1,4 млрд руб. (х2,87 г/г), то есть какая-никакая подушка безопасности присутствует.
🔸Хочется отметить также, что снизили краткосрочные обязательства до 8,6 млрд руб. (-62% г/г). Краткосрочно это позитив, так как снизится давление на ликвидность в ближайшие 12 месяцев.
🔸Также сильным позитивом выступил рост уровня покрытия проектного финансирования сразу на 16 п.п. — до 87% за год. Это значит, что уже проданные квартиры закрывают 87% кредита, который банк выдал на строительство. Это очень хороший уровень (в среднем по отрасли этот показатель ~70%). А чем больше эскроу покрывает долг, тем ниже риск для банка → ставка по ПФ падает.
Итог: средняя ставка по портфелю снизилась с 17,3% до 13,2% (-4,1 п.п.), что и стало одной из причин, почему общие процентные расходы выросли только на 9,5% — до 8,6 млрд руб.
Правда, вторая и основная причина такого скромного роста процентных расходов связана с капитализацией 6,2 млрд руб. (почти х2 г/г) процентных расходов.
И если вернуть эти капитализированные проценты обратно, то показатель ICR будет равен 0,8x, то есть операционной прибыли формально не хватает для покрытия реальных процентных расходов. С одной стороны, это типично для агрессивно растущего девелопера, но стоит учитывать, что если продажи начнут снижаться, это может вылиться в серьёзную проблему.
🔶Вывод:
Рост выручки в 2025 году обеспечен в основном разовым эффектом от сдачи готовых объектов и распродажи остатков. В 2026 году этот разовый драйвер уже ослабнет, но его должен полноценно заменить другой — масштабный рост признания выручки по множеству новых проектов, активно запущенных в строительство в 2025 году. Поэтому ничего страшного в этом нет.
Что касается долга, то несмотря на рост его объёма, в целом ситуация ещё находится под контролем: краткосрочные обязательства снизили и облегчили себе жизнь на ближайшие 12 месяцев. Но вот что будет в 2027 году и далее — это вопрос. Плюс стоит следить за продажами и показателем ICR.
Однако в целом среднесрочно облигации компании выглядят пока неплохо, так же как и акции долгосрочно под снижение ставки, хотя там риски уже куда выше.
RU000A10E655 RU000A10B9Q9 RU000A10ATR2 GLRX #glrx