Корреляция ЗПИФов недвижимости и ставок ЦБ: данные и выводы

Войти

. Рынок сломан? 🧐 В прошлом посте в тг я разобрал теорию - почему связь между ставкой и стоимостью паёв сложнее, чем кажется. Теперь - данные. Методология Я взял котировки четырёх публичных ЗПИФов недвижимости (наиболее долгий ряд данных с 2019 года) и сравнил с ценовыми индексами ОФЗ МосБиржи в трёх дюрациях: до 1 года (RUGBICP1Y), 3–5 лет (RUGBICP5Y) и 7+ лет (RUGBITR7Y+). Какие фонды взял: $RU000A0JXP78 $RU000A102N77 $RU000A0ZZ5R2 Почему ценовые (RUGBICP), а не total return? Потому что цена пая не включает выплаченные дивы - значит для корректного сравнения нужен тоже чистый ценовой индекс без накопленного купона. Яблоки к яблокам. Период: 7 лет (2019 - май 2026), недельные изменения цен. Также отдельно смотрел последние 2 года - проверял гипотезу о том, что в период активного цикла ставки корреляция могла вырасти. Данные перед расчётами проверил на аномалии. Нашлось два момента: ВТБ РД в октябре 2022 показал -65% за один день - это реальное событие, реструктуризация после санкций, не ошибка. ДОМ.PФ в начале 2021 давал скачки ±20-30% - артефакт низкой ликвидности на старте торгов, единичные сделки двигали цену. Оба момента учтены при интерпретации. 🏆Результаты Корреляции... практически нет. Самая высокая связь за весь период - ВТБ РД и однолетние ОФЗ: r = 0.30. Для остальных пар цифры в диапазоне от -0.01 до 0.20 — это статистический шум. ДОМ.PФ и длинные бумаги: r = 0.01. САБ3 и любая дюрация: практически ноль. Что особенно важно - на последних 2 годах, когда ЦБ поднял ставку с 7.5% до 21% и начал цикл снижения, ситуация не изменилась. Те же числа. Гипотеза о том, что в период острого ставочного цикла связь должна проявиться сильнее - не подтвердилась. Для сравнения: сами индексы ОФЗ между собой коррелируют на уровне 0.87-0.88. Данные качественные, методология работает. Просто ЗПИФы живут в своём мире. Почему так? Думаю, причин несколько и они накладываются друг на друга. 1️⃣ Низкая ликвидность. Большинство российских ЗПИФов торгуются с очень небольшими объёмами. Цена пая формируется редкими сделками, а не непрерывным потоком рыночной информации. В такой ситуации макросигнал (изменение ставки) просто не успевает "протечь" в котировку. 2️⃣ Дисконт и премия к NAV живут своей жизнью. На западных рынках REITs торгуются близко к чистой стоимости активов, и ставочный сигнал быстро переоценивает всю цепочку. В России разрыв между рыночной ценой пая и реальной стоимостью портфеля может быть огромным - и его движение определяется локальными факторами: новостями о конкретном объекте, выплатами, поведением якорного инвестора. 3️⃣ Рынок маленький и молодой. Большинство фондов, доступных розничному инвестору, существует меньше 5 лет. Институциональный арбитраж, который на западе быстро закрывает ценовые аномалии, здесь просто отсутствует. 🤌🏻 Что это означает для инвестора? Хорошая новость в том, что слабая корреляция со ставками и с рынком акций МосБиржи — это диверсификационное преимущество. Если ваш портфель состоит из акций и облигаций, ЗПИФы добавляют в него актив, который двигается по другой логике. Это полезно. Плохая новость: не стоит строить тайминг входа вокруг решений ЦБ. "ЦБ снижает ставку → срочно покупаю паи" - это тезис, который данные не поддерживают, по крайней мере на горизонте нескольких лет. В очередной раз убедился: американский рынок и российский рынок - это два разных инструмента с разной механикой ценообразования. Переносить западные модели на Россию без проверки - опасная привычка. Корреляции непостоянны - это тоже важно держать в голове. То, что не работало последние три года, может начать работать при другой структуре рынка. Слежу дальше. P.S. Кстати, популярный тезис от российских УК про то, что REITs за 20–30 лет обогнала S&P 500 - я разобрал почему это фейк. Интересно? Напишу, если наберём огонечков 🔥🔥🔥 P.S.S. - если хотите запостить мысль в свой канал - пишите, поделюсь собранными данными 👀

Структура портфеля Портфель построен по barbell-принципу, привет фанатам Талеба. Один полюс защищает капитал, второй платит асимметрией доходности к риску. Компромиссные варианты фондов я сознательно исключил. Обозначение [Доля в портфеле / Годовая доходность] Ядро, 50%. Задача ядра - постараться сохранить капитал наиболее качественными активами. 1. Парус Макс [21% / 17%]. RU000A108VR7 (внутри фонды паруса RU000A10EVE8 RU000A1022Z1 RU000A104KU3 ) Высоколиквидный фонд фондов без долга. Базовая диверсификация внутри сектора через один инструмент. 2. Сбер САБ7 [10% / 18.2%]. RU000A1034U7 17 складов по всей России без долга. Сектор перегрет, крупные арендаторы уходят в собственную логистику. Отсутствие долга защищает от принудительного закрытия при любой ставке. 3. Сбер САБ3 [10% / 17.1%]. RU000A0ZZ5R2 Смешанный фонд без долга. УК непрозрачна, держу скорее от отсутствия хороших альтерантив, диверсификации в сегменты кроме складов, относительно небольшой комиссии за управление и дисконту к СЧА. 4. LQDT [9% / 14%]. Ставка ЦБ без кредитного риска. Буфер для докупок при просадках. Спекулятивная позиция на доп. доходность, 50%. 1. Циан CNRU [13% / 20%]. Единственная не-ЗПИФ позиция и единственная четвёрка по фреймворку. Вообще отличный отчет по компании публиковали вот тут. Больше всего в Циане мне нравится то, что они зарабатывают хорошие деньги на падающем рынке, держат отрицательный net debt показатель и кэш 6.1 млрд на балансе, а также дивидендная доходность за 12 месяцев может составить 15–17% (Но обратите внимание, что реестр закрывается 19 июня на ближайшую выплату). Главный риск - разбирательство ФАС по индексации тарифов. За супердоходностью не гонюсь, это ставка на качество и относительно более высокий риск по сравнении с фондами, чистый баланс и денежный поток. 2. Рентал ПРО [11.5% / 19%]. RU000A108157 Девелоперская доходность в строящихся ЦОДах. Спрос со стороны AI и облачной инфраструктуры не зависит от ключевой ставки. 3. Акцент 4 [11.2% / 17%]. RU000A100WZ5 ТЦ «Сокольники», LTV 47%. Один из двух слабейших скорингов в портфеле, но плечо здесь работает на пайщика. Плановое гашение долга высвобождает денежный поток в дивы и может заметно увеличить общий доход позиции к концу года. 4. Парус Двинцев [10.9% / 17%]. $RU000A1068X9 БЦ класса А в Москве. P/NAV 1.21, апсайд в переподписании аренды по выросшим рыночным ставкам. 5. Парус-ТРМ [3.9% / 22%]. XTRIUMF Вторая слабейшая позиция. Региональный ТЦ в Саратове с арендой выше рынка и кредитным плечом, мне нравится в нем только набор арендаторов, в остальном надеюсь переложить потом долю в Современный 6. Ожидаемая доходность портфеля 17.6%-18% годовых. Теперь главное изменение против первоначального плана. В ранней версии Триумф (Парус-ТРМ) занимал 20% и числился в ядре. Фреймворк отправил его в самый низ списка, и я сократил позицию до 4%, заплатив за ребалансировку вполне реальную комиссию брокеру. Дисциплина фреймворка важнее уже понесённых издержек. В этом и есть главная разница, на мой взгляд, между планом на бумаге аналитика банка и портфелем на брокерском счёту инвестора. Малую долю оставил, потому что портфелю как вода нужна диверсификация от складов, а почти вся коммерческая недвижимость сейчас под макро давлением. Я также размышляю над Современный 6, ТЦ на Новом Арбате. Мне нравится сам актив с индексацией аренды на ИПЦ, который закроет слабые места ядра. Но высокий порог входа на ₽360 000 создаст сильное давление на весь портфель, поэтому вернемся к идее позже. Как вам набор? На какой из фондов стоит сделать полный разбор? Ставьте 👍 если нравится набор Любые действия, совершаемые на основе публикаций, осуществляются вами самостоятельно и под вашу личную ответственность. Это не рекомендация в любом виде, у автора длинные позиции в этих инструментах.

Публичный портфель инвестиций в недвижимость РФ. Запуск. Я запускаю публичный мониторинг нашего реального портфеля в российской коммерческой недвижимости. Стартовый объём ₽1 000 000. Этот портфель - квинтэссенция моей инвестиционной философии и анализа рынка ЗПИФ через единый подход, и сегодня я показываю не только состав, но и логику, по которой он собран. Каждый фонд проходил оценку по шести секциям. 1️⃣ Качество арендаторов и структура договоров аренды. 2️⃣ Качество самих активов. 3️⃣ Команда управляющей компании и прозрачность раскрытия. 4️⃣ Финансовая структура и баланс. Кредитное плечо, тип ставки, сроки погашения. 5️⃣ Тактическое макро. Ставка, баланс спроса и предложения, динамика арендных ставок, заполняемость. 6️⃣ Структурное макро. Регуляторика, демография, долгосрочные тренды. Под фреймворком два слоя философии. Первый слой - академические исследования. Фама и Френч о факторах доходности, Канеман о систематических ошибках в решениях, Талеб о рисках, после которых не восстанавливаются. Если совсем просто, наука помогает не путать удачу с мастерством и не брать необратимые риски. Второй слой - практика управляющих публичной и частной недвижимостью, от NAV-дисконта как сигнала входа до жёстких фильтров по долгу и факторам, которые могут давать хорошую доходность.Главный вывод анализа неприятный. Публичный рынок недвижимости РФ пока в зачаточной стадии и остаётся рискованным. Ни один ЗПИФ не набрал больше 4 баллов из 5 Среднее качество фондов - слабое. Тяжелее всего неквалифицированным инвесторам. Большинство фондов им недоступно, а доступные опции заметно слабее квальных. На месте неквала я бы вообще не набирал большую долю ЗПИФ недвижимости в портфель. И ирония отбора. Единственную четвёрку по качеству получил Циан, но есть нюанс - это proptech-компания, а не фонд недвижимости 😁 И, кстати, я заплатил брокеру вполне реальную комиссию и совершил первую эволюцию портфеля ещё до его запуска 👀

Ставка ЦБ и ЗПИФы: что показывают данные