REIT vs акции: 52 года данных о доходности недвижимости и риске

Войти

. 52 года данных говорят обратное Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе? Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: "Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?" И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что: Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно. Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности. Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций. При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу: Недвижимость приносит доходность ниже, чем рынок акций (спасибо, кэп, но ведь "профессионалы" рынка говорят другое? Давайте проверять). Недвижимость показывает менее выгодную доходность с корректировкой на риск (а вот тут уже интереснее — думаю, многие считают недвижимость консервативной инвестицией без рисков). Я решил проверить обе гипотезы на реальных данных. Что важно при этом отметить: Я смотрел рынок США, а как вы знаете из прошлого поста, на российском рынке волатильность ЗПИФов ниже, чем у других инструментов, а корреляция может быть околонулевой. Но я обошёл это тем, что сделал симуляцию, в которой разрушил корреляцию между активами, чтобы переложить вывод на рынок РФ. Временной ряд сильно влияет на выводы. Наверняка в комментариях найдётся человек, который скажет, что можно было взять последние 15 лет — и там трасты выигрывали. Именно поэтому я ставлю себе задачу опровергнуть гипотезу. Мне не нужно доказывать, что трасты лучше по доходности, чем рынок акций — пусть этим занимаются фантазёры. Моя задача — предоставить доказательства обратного. Методология 1️⃣ Данные по индексу недвижимости и S&P 500 более чем за 50 лет (включая выплаты). 2️⃣ Посчитал годовую доходность (CAGR) за этот период вручную, а также сделал симуляцию в 10 тыс. вариантов, чтобы понять, насколько вероятен исход, при котором недвига даёт более высокую доходность. 3️⃣ Повторил то же самое с корректировкой на риск и посмотрел результаты для коэффициента Шарпа. Что получилось 🧢 Статистически, на разных симуляциях и временных горизонтах, данные не подтверждают тезис о превосходстве недвижимости над акциями. Если уложить всё в простое умозаключение: на полном горизонте в 52 года результаты почти неотличимы. Подбросив монетку и вложив деньги в любой из двух активов - результаты были бы схожими. На горизонте с 2004 года недвижимость проигрывала в большинстве сценариев. Что важно — я проверял это даже без влияния корреляции, как на рынке РФ. То есть вывод в целом применим и там: акции статистически должны быть лучше. 🤌🏻 При этом за каждый процент доходности инвестор в недвижимость в среднем берёт больше риска. Связано это с кризисом 2008 года - тогда инвесторы в недвижимости потеряли порядка 70% капитала. На мой взгляд, это неприемлемый риск за то, что получает инвестор. Об этом поговорим в следующем посте: является ли вообще инвестиция в публичную коммерческую недвижимость безопасным и консервативным инструментом? И это интересный вопрос, а что вы думаете? Достаточно ли просто купить фонды Паруса , , и забить на 5–10 лет на актив?

Структура портфеля Портфель построен по barbell-принципу, привет фанатам Талеба. Один полюс защищает капитал, второй платит асимметрией доходности к риску. Компромиссные варианты фондов я сознательно исключил. Обозначение [Доля в портфеле / Годовая доходность] Ядро, 50%. Задача ядра - постараться сохранить капитал наиболее качественными активами. 1. Парус Макс [21% / 17%]. RU000A108VR7 (внутри фонды паруса RU000A10EVE8 RU000A1022Z1 RU000A104KU3 ) Высоколиквидный фонд фондов без долга. Базовая диверсификация внутри сектора через один инструмент. 2. Сбер САБ7 [10% / 18.2%]. RU000A1034U7 17 складов по всей России без долга. Сектор перегрет, крупные арендаторы уходят в собственную логистику. Отсутствие долга защищает от принудительного закрытия при любой ставке. 3. Сбер САБ3 [10% / 17.1%]. RU000A0ZZ5R2 Смешанный фонд без долга. УК непрозрачна, держу скорее от отсутствия хороших альтерантив, диверсификации в сегменты кроме складов, относительно небольшой комиссии за управление и дисконту к СЧА. 4. LQDT [9% / 14%]. Ставка ЦБ без кредитного риска. Буфер для докупок при просадках. Спекулятивная позиция на доп. доходность, 50%. 1. Циан CNRU [13% / 20%]. Единственная не-ЗПИФ позиция и единственная четвёрка по фреймворку. Вообще отличный отчет по компании публиковали вот тут. Больше всего в Циане мне нравится то, что они зарабатывают хорошие деньги на падающем рынке, держат отрицательный net debt показатель и кэш 6.1 млрд на балансе, а также дивидендная доходность за 12 месяцев может составить 15–17% (Но обратите внимание, что реестр закрывается 19 июня на ближайшую выплату). Главный риск - разбирательство ФАС по индексации тарифов. За супердоходностью не гонюсь, это ставка на качество и относительно более высокий риск по сравнении с фондами, чистый баланс и денежный поток. 2. Рентал ПРО [11.5% / 19%]. RU000A108157 Девелоперская доходность в строящихся ЦОДах. Спрос со стороны AI и облачной инфраструктуры не зависит от ключевой ставки. 3. Акцент 4 [11.2% / 17%]. RU000A100WZ5 ТЦ «Сокольники», LTV 47%. Один из двух слабейших скорингов в портфеле, но плечо здесь работает на пайщика. Плановое гашение долга высвобождает денежный поток в дивы и может заметно увеличить общий доход позиции к концу года. 4. Парус Двинцев [10.9% / 17%]. $RU000A1068X9 БЦ класса А в Москве. P/NAV 1.21, апсайд в переподписании аренды по выросшим рыночным ставкам. 5. Парус-ТРМ [3.9% / 22%]. XTRIUMF Вторая слабейшая позиция. Региональный ТЦ в Саратове с арендой выше рынка и кредитным плечом, мне нравится в нем только набор арендаторов, в остальном надеюсь переложить потом долю в Современный 6. Ожидаемая доходность портфеля 17.6%-18% годовых. Теперь главное изменение против первоначального плана. В ранней версии Триумф (Парус-ТРМ) занимал 20% и числился в ядре. Фреймворк отправил его в самый низ списка, и я сократил позицию до 4%, заплатив за ребалансировку вполне реальную комиссию брокеру. Дисциплина фреймворка важнее уже понесённых издержек. В этом и есть главная разница, на мой взгляд, между планом на бумаге аналитика банка и портфелем на брокерском счёту инвестора. Малую долю оставил, потому что портфелю как вода нужна диверсификация от складов, а почти вся коммерческая недвижимость сейчас под макро давлением. Я также размышляю над Современный 6, ТЦ на Новом Арбате. Мне нравится сам актив с индексацией аренды на ИПЦ, который закроет слабые места ядра. Но высокий порог входа на ₽360 000 создаст сильное давление на весь портфель, поэтому вернемся к идее позже. Как вам набор? На какой из фондов стоит сделать полный разбор? Ставьте 👍 если нравится набор Любые действия, совершаемые на основе публикаций, осуществляются вами самостоятельно и под вашу личную ответственность. Это не рекомендация в любом виде, у автора длинные позиции в этих инструментах.

Публичный портфель инвестиций в недвижимость РФ. Запуск. Я запускаю публичный мониторинг нашего реального портфеля в российской коммерческой недвижимости. Стартовый объём ₽1 000 000. Этот портфель - квинтэссенция моей инвестиционной философии и анализа рынка ЗПИФ через единый подход, и сегодня я показываю не только состав, но и логику, по которой он собран. Каждый фонд проходил оценку по шести секциям. 1️⃣ Качество арендаторов и структура договоров аренды. 2️⃣ Качество самих активов. 3️⃣ Команда управляющей компании и прозрачность раскрытия. 4️⃣ Финансовая структура и баланс. Кредитное плечо, тип ставки, сроки погашения. 5️⃣ Тактическое макро. Ставка, баланс спроса и предложения, динамика арендных ставок, заполняемость. 6️⃣ Структурное макро. Регуляторика, демография, долгосрочные тренды. Под фреймворком два слоя философии. Первый слой - академические исследования. Фама и Френч о факторах доходности, Канеман о систематических ошибках в решениях, Талеб о рисках, после которых не восстанавливаются. Если совсем просто, наука помогает не путать удачу с мастерством и не брать необратимые риски. Второй слой - практика управляющих публичной и частной недвижимостью, от NAV-дисконта как сигнала входа до жёстких фильтров по долгу и факторам, которые могут давать хорошую доходность.Главный вывод анализа неприятный. Публичный рынок недвижимости РФ пока в зачаточной стадии и остаётся рискованным. Ни один ЗПИФ не набрал больше 4 баллов из 5 Среднее качество фондов - слабое. Тяжелее всего неквалифицированным инвесторам. Большинство фондов им недоступно, а доступные опции заметно слабее квальных. На месте неквала я бы вообще не набирал большую долю ЗПИФ недвижимости в портфель. И ирония отбора. Единственную четвёрку по качеству получил Циан, но есть нюанс - это proptech-компания, а не фонд недвижимости 😁 И, кстати, я заплатил брокеру вполне реальную комиссию и совершил первую эволюцию портфеля ещё до его запуска 👀

УК обещают тихую гавань и высокую доходность в ЗПИФах