На прошлой неделе стало понятно, почему в Т-Инвестиции не

пускают другие ЗПИФ: ни Парус, ни СФН, ни Акценты. Хотя в том же ВТБ спокойно это все покупаю. Все дело в том, что Т-Капитал решил сам занять эту поляну и уже в конце апреля запустит фонд Индустриальный. Информации крайне мало, поэтому собирал все буквально по крупицам. 📌В презентации о фонде все красиво: 20% доходности в год (рост+арендный платеж), инвестирование в крупные складские комплексы класса А в агломерациях крупных городов (Москва, Санкт-Петербург), постоянная индексация. Но что по факту? 📍На данный момент в фонде нет никакого объекта, который мог бы приносить доход! Оказывается, что до конца апреля ЗПИФ собирает деньги с инвесторов с минимальным взносом 100 000 руб. После этого будет приобретен первый объект и только с августа 2026 г. планируются арендные платежи. То есть инвесторы замораживают деньги на 3-4 месяца… 📍Для покупки этого объекта необходима сумма 3,5 млрд, а общая стоимость фонда должна составить 20 млрд. То есть в него в течение 3-8 лет должны войти еще 5-6 объектов (?!). В дальнейшем через 8 - 10 лет планируется распродажа активов и прекращение фонда или продление срока стратегии и продолжение доверительного управления. 📍Насколько понимаю, сейчас Т-Капитал хочет собрать побольше денег, а на остаток взять кредит. Но при этом когда в ЗПИФ будут приобретаться новые объекты, будет проводиться допэмиссия. То есть пайщики купят Т-Капиталу будущий объект за свои деньги… ❗️NB тот же Парус работает по почти такой схеме. Почти! Потому что Парус сначала покупает объект и сам берет кредит. А уже потом, когда понятен объект, понятен арендный поток, понятен арендатор, выпускает паи для обслуживания долга. 📍О первом объекте, который войдет в состав нового ЗПИФ, также известно крайне мало. Это будет склад в Московской области 2025 г., площадью 30 000 кв. м., который арендует какой-то поставщик автокомпонентов. Но что это за компания, какие у нее показатели, не съедет ли она через полгода - ничего неизвестно. Хорошо хоть написали, что неразрывный договор аренды на 7 лет с ежегодной индексацией. 📍Зарабатывать ЗПИФ планирует на комиссиях. 1) 10% с арендного потока в год 2) 1% от стоимости чистых активов в год 3) 10% от разницы между покупкой и продажей. Много это или мало? Смотря с чем сравнивать. С тем же Парусом - много, так как у него в фондах фиксированные 10 млн в год за управление, что в более привычном формате составляет менее 0,5% от СЧА фонда. Понятно, что Т-Капитал пытается здесь, как и в других своих фондах, ставить огромную комиссию, но делать это в новом инструменте, где никаких деталей? Это как минимум странно. 📍Пока фонд только для квалинвесторов. Более того, до августа он не планирует торговаться на бирже! И только после первой выплаты запланирована организация торговли паями на СПБ Бирже. Причем, какая будет стоимость пая не сообщается. А если 100 000 руб как сейчас при сборе заявок? То есть, в случае, если не понравится объект или что-то пойдет не так, выйти из ЗПИФ до начала торгов по сути нельзя, да и ликвидность будет так себе. Некий венчур для желающих. Участвовать в размещении или нет? Думайте сами, я в сторонке постою, понаблюдаю. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации #ЗПИФ #ОФЗ