Если квартиру снимает частное лицо, по закону такая сделка называется наймом. Но в повседневной речи привычнее говорить об аренде жилья, поэтому в статье мы будем чаще использовать этот термин.
По договору аренды владелец или его представитель сдает жилье в пользование другому человеку и получает за это оплату.
Договор нужен, чтобы защищать интересы обеих сторон. Например, квартиросъемщикам документ гарантирует, что их не выселят раньше срока одним днем или не поднимут стоимость проживания без предупреждения.
Собственника договор защитит, если жильцы не будут платить вовремя, испортят ремонт или вещи. Без этого документа будет сложно отстоять свои интересы.
Квартиру, которую сдаете в аренду, можно застраховать. Полис поможет, если жильцы случайно зальют соседей или дома произойдет бытовая авария.
Договор найма составляют в письменной форме и подписывают в двух экземплярах. Заверять его у нотариуса необязательно.
Для заключения договора понадобятся паспорта собственника и арендатора, а также документы на квартиру, например выписка из реестра недвижимости, ЕГРН, или свидетельство о праве собственности.
В договоре найма прописывают следующую информацию:
Место и дату составления.
ФИО и паспортные данные сторон.
Объект договора: адрес квартиры и ее площадь — как в документе о праве собственности или выписке из ЕГРН.
Срок, на который заключают договор.
Размер арендной платы, как и когда квартиранты должны ее вносить.
Другие договоренности сторон: например, кто оплачивает коммунальные услуги и отвечает за мелкий бытовой ремонт, разрешено ли арендаторам заводить домашних животных, как часто хозяин квартиры может приходить для осмотра жилья.
Как составить договор аренды квартиры в разных ситуациях
У Т-Страхования есть образец договора со всеми ключевыми пунктами. Если решите его использовать, доработайте документ для себя — самостоятельно или с юристом.
Разобрали, как прописать в договоре условия с учетом особенностей сделки.
Как указать депозит в договоре аренды квартиры. По закону депозит называют обеспечительным платежом. Это гарантия на случай, если жильцы окажутся должны собственнику деньги помимо квартплаты, например сломают мебель и откажутся возместить ущерб.
В договоре прописывают:
Размер обеспечительного платежа. Сумма может быть любая, обычно это стоимость одного месяца проживания.
Порядок и условия возврата. Например, можно указать, что собственник отдаст залог за вычетом ущерба квартире или эти деньги пойдут в счет платы за последний месяц проживания.
Владелец не может оставить обеспечительный платеж, чтобы покрыть естественный износ в квартире: например, потертости пола или обоев.
Как сдавать квартиру с мебелью. Описать имущество и его состояние можно в самом договоре или в отдельном акте приема-передачи — образец есть в другой статье.
Стороны подписывают его, когда квартиросъемщик осмотрит жилье и проверит состояние мебели и техники.
Как сдать ипотечную квартиру. Закон не запрещает сдавать жилье, которое купили в кредит. Но может понадобиться согласие от банка. Уточните в поддержке, как его получить и нужно ли указывать в договоре найма, что квартира находится в залоге.
Как составить договор, если у квартиры несколько собственников. Сдать жилье можно только с согласия всех владельцев.
Если жилье сдает только один из собственников, к договору прикладывают письменное согласие остальных. Его можно составить самостоятельно в свободной форме или у нотариуса. Если один из владельцев — несовершеннолетний ребенок, еще понадобится разрешение органов опеки.
Как составить договор, если в квартире будет жить несколько человек. Обычно договор заключают с одним нанимателем, а данные остальных квартирантов указывают в тексте документа.
Еще в договоре разграничивают гостей и тех, кто проживает постоянно. Для этого прописывают, что без предварительного согласия собственника посторонние могут оставаться в квартире только на короткий срок, например не дольше недели.
Как сдать квартиру по доверенности. Договор может заключить не сам собственник, а его представитель. Например, если владелец живет в другом городе, он может поручить это риелтору или родственнику.
Доверенность на другое лицо должна быть обязательно заверена у нотариуса. Ее можно выдать только с правом заключить договор найма или с другими полномочиями: например, получить выписку из ЕГРН и зарегистрировать долгосрочный договор после подписания.
Договор найма заключается от имени собственника, который действует через доверенное лицо. Сначала указывают ФИО и паспорт владельца жилья, а после — те же данные представителя и ссылку на доверенность.
На какой срок заключается договора найма
Договор найма жилья действует максимум пять лет. А когда срок заканчивается, составляют новый или продлевают текущий с помощью дополнительного соглашения.
Долгосрочный договор действует от одного года. Его надо зарегистрировать в Росреестре — как это сделать, рассказали в другой статье.
По нему у жильцов есть преимущественное право на продление срока аренды. То есть хозяин должен сначала предложить квартиру тем, кто снимал ее до этого, и только потом искать новых арендаторов.
Краткосрочный договор заключают на 11 месяцев или меньше. Его не нужно регистрировать, а в условиях можно прописать, что он автоматически продлевается сколько угодно раз.
Если в договоре нет срока, он автоматически считается заключенным на пять лет. На него распространяются те же правила, что и на долгосрочные договоры.
Как расторгнуть договор аренды
В каких случаях допустимо прекратить договор. Арендатор может досрочно съехать по любой причине, но должен заранее сообщить об этом хозяину жилья.
Владелец жилья может выселить квартирантов только по веским причинам. Например, если они несколько месяцев не платят за аренду, намеренно портят имущество или на них жалуются соседи.
В договоре можно прописать и другие причины для выселения, но они не должны противоречить закону и ограничивать арендатора в его правах. Например, нельзя запретить приглашать гостей, если они приезжают ненадолго.
Если договор заключен на год и дольше, выселить арендаторов до конца срока можно только через суд.
Как уведомить о расторжении договора. По закону арендатор должен предупредить о том, что съезжает, за три месяца.
Как именно квартиранты должны предупредить владельца, тоже указывают в договоре. Например, что уведомление нужно прислать в конкретном мессенджере, по электронной почте или отправить заказным письмом.
Как составить соглашение о расторжении договора. Документ составляют письменно. В нем указывают ФИО и паспортные данные сторон, информацию о передаче квартиры и ключей, а также то, что у собственника и арендаторов нет претензий друг к другу.
В каких случаях договор найма могут признать недействительным
Если в договоре не указаны важные пункты, например адрес квартиры и размер платы за проживание, в суде его могут признать недействительным. Тогда он не защитит, если у жильцов и владельца возникнут разногласия и не получится договориться мирно.
Еще договор можно аннулировать через суд в таких ситуациях:
квартиру сдал тот, кто не имел на это права, например он не собственник или его представитель по доверенности;
договор заключен с несовершеннолетним;
договор нарушает интересы других людей, например квартиру сдали без согласия других владельцев.
Как выручит страховка, если сдаете квартиру в аренду
По договору аренды жильцы отвечают за состояние квартиры и сохранность имущества в ней. Если они что-то повредят и откажутся компенсировать ущерб, собственник может удержать деньги из обеспечительного платежа.
Дополнительно защитить себя можно с помощью страховки.
Если у вас квартира в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, оформите полис для арендодателей от Т-Страхования.
Полис выручит в таких ситуациях:
произойдет бытовая авария, например пожар или залив;
квартиранты повредят отделку, мебель, технику — случайно или намеренно;
из-за аварии в застрахованной квартире пострадает имущество соседей.
Оформить страховку можно по кнопке ниже со скидкой 10% по промокоду DOMBLOG. Для этого в форме укажите адрес квартиры, выберите «Сдаю в аренду», формат полиса «Месячный» и поставьте галочку «Настроить самостоятельно».
После этого установите суммы, на которые хотите застраховать элементы квартиры на случай аварий, а также ответственность арендатора.
Если оплатите страховку картой Т-Банка, получите кэшбэк: 5% — с подпиской Pro, 10% — с сервисом Premium.
Если пострадает арендная квартира, деньги по полису выплатим владельцу. Если ущерб будет нанесен собственности соседей, переведем компенсацию им напрямую.
Подробнее, как работает страховка для арендодателей, рассказали в другой статье.
Если ваша квартира расположена в другом регионе, можно оформить нашу страховку недвижимости в этой же форме. Она защитит от тех же рисков — пожара, залива, кражи и других, — но не покроет бытовые повреждения из-за арендаторов.
